La nuova proposta della Commissione europea sull’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi rischia di produrre un effetto paradossale: invece di facilitare l’intervento delle autorità pubbliche nella crisi abitativa, potrebbe renderlo più complesso. È questa, in sintesi, la posizione espressa da FEANTSA, la Federazione europea delle organizzazioni che lavorano con le persone senza dimora, nel documento pubblicato il 14 settembre 2026.
Al centro dell’analisi c’è la proposta di regolamento che istituisce un quadro comune europeo per valutare le situazioni di «stress abitativo» e stabilire quando gli Stati membri e le autorità locali possano intervenire, in particolare per limitare gli affitti brevi e l’utilizzo di immobili e terreni residenziali per finalità diverse dalla residenza principale.
L’obiettivo dichiarato dalla Commissione è fornire maggiore certezza giuridica alle amministrazioni che intendono proteggere la disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili. Ma proprio questo tentativo di definire regole comuni, secondo FEANTSA, potrebbe trasformarsi in un nuovo ostacolo.
Una soglia troppo alta per poter intervenire
Il nodo principale riguarda i criteri individuati dalla proposta per definire una zona in condizioni di «stress abitativo».
Tra i requisiti figura un rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito superiore a 8, che deve inoltre essere aumentato nei dieci anni precedenti. L’autorità dovrebbe poi dimostrare che la situazione è destinata a non migliorare nei tre anni successivi, utilizzando indicatori relativi, tra l’altro, alla dinamica della popolazione, all’offerta e alla domanda di abitazioni.
Per FEANTSA si tratta di condizioni cumulative che rischiano di innalzare considerevolmente l’asticella dell’intervento pubblico.
Il problema, osserva l’organizzazione, è soprattutto di natura temporale: per intervenire preventivamente, un’amministrazione dovrebbe dimostrare che una crisi abitativa è già presente, che è stata determinata o aggravata da una determinata attività e, in qualche modo, che continuerà nel futuro.
Una procedura di questo tipo potrebbe portare le autorità ad agire soltanto quando l’emergenza è ormai conclamata, mentre le politiche abitative richiedono normalmente interventi anticipatori e di lungo periodo.
Il rischio di una maggiore esposizione ai ricorsi
FEANTSA mette inoltre in dubbio che il nuovo quadro garantisca davvero una maggiore certezza giuridica.
Le autorità pubbliche, infatti, già oggi possono regolamentare gli affitti brevi e gli usi non residenziali degli immobili nel rispetto delle norme europee sul mercato unico. Devono però dimostrare che le misure sono proporzionate, non discriminatorie e giustificate da un interesse pubblico prevalente.
La giurisprudenza europea ha già riconosciuto che la tutela dell’offerta abitativa può costituire un interesse pubblico legittimo. Nel caso Cali Apartments, nel 2020, la Corte di giustizia dell’Unione europea ha stabilito che un sistema di autorizzazione preventiva per determinati affitti brevi può essere compatibile con il diritto europeo quando è finalizzato ad affrontare una carenza di alloggi di lungo periodo ed è proporzionato all’obiettivo perseguito.
Secondo FEANTSA, tuttavia, la nuova proposta potrebbe non ridurre i contenziosi. Potrebbe semplicemente definire in modo più dettagliato i motivi sulla base dei quali le misure adottate dalle città potranno essere contestate.
La «certezza» normativa, insomma, rischierebbe di diventare una certezza più rigida, con meno spazio per adattare le politiche alle caratteristiche dei diversi mercati locali.
Un indicatore che non racconta tutta la crisi abitativa
Un’altra criticità riguarda il rapporto prezzo/reddito, utilizzato dalla proposta come principale parametro per individuare le aree sotto pressione.
Per FEANTSA si tratta di un indicatore troppo generico. Un valore medio nazionale o territoriale può infatti nascondere forti differenze nella distribuzione dell’accessibilità economica degli alloggi.
La federazione chiede quindi di considerare anche indicatori capaci di misurare il bisogno abitativo insoddisfatto e la situazione concreta delle famiglie, citando tra gli esempi la misura di housing stress 30/40 utilizzata da Eurofound.
Particolare attenzione dovrebbe inoltre essere dedicata agli affitti. Il documento della Commissione considera il rapporto prezzo/reddito come una possibile proxy del rapporto tra canoni e redditi, ma secondo FEANTSA questa equivalenza è tutt’altro che scontata.
Gli inquilini, sottolinea l’organizzazione, sono tra i gruppi maggiormente esposti all’inaccessibilità abitativa. E gli aumenti dei canoni vengono già utilizzati in alcuni Paesi europei, tra cui Francia, Spagna e Germania, per valutare le aree in situazione di stress.
Affitti brevi: esclusi alcuni proprietari-residenti
Un ulteriore punto controverso riguarda il campo di applicazione della proposta.
Il regolamento si concentrerebbe sulle limitazioni agli affitti brevi quando il proprietario non risiede nell’immobile. Resterebbe invece fuori dall’ambito della proposta l’attività di hosting dei proprietari-residenti.
Per FEANTSA non è chiaro perché questa attività dovrebbe essere considerata priva di effetti sull’accessibilità abitativa. Alcune amministrazioni locali, infatti, hanno già adottato restrizioni anche nei confronti degli affitti brevi gestiti da proprietari-occupanti.
La questione assume particolare rilievo nelle città caratterizzate da forte pressione turistica, dove la trasformazione di abitazioni in alloggi destinati a soggiorni temporanei può contribuire a ridurre l’offerta disponibile per i residenti.
Il problema dei confini delle «zone sotto stress»
La proposta stabilisce inoltre che le misure debbano essere limitate territorialmente a quanto necessario per proteggere l’accessibilità e la disponibilità delle abitazioni.
Il principio di proporzionalità è comprensibile, osserva FEANTSA, ma la sua applicazione potrebbe essere estremamente complessa.
Un’amministrazione dovrebbe infatti dimostrare non soltanto che esiste una situazione di stress abitativo, ma anche dove esattamente inizi e finisca l’area interessata.
C’è poi il rischio dell’effetto «spostamento»: limitare determinate attività in una zona molto circoscritta potrebbe semplicemente trasferirle nei quartieri confinanti, spostando altrove la pressione sul mercato invece di eliminarla.
Il paradosso del Piano europeo per l’edilizia accessibile
La critica di FEANTSA va però oltre il singolo regolamento.
L’organizzazione considera la proposta il secondo grande intervento legislativo del Piano europeo per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili a non centrare pienamente il suo obiettivo sociale. Il primo era stato il nuovo quadro sugli aiuti di Stato e sui servizi di interesse economico generale (SGEI) per l’edilizia abitativa accessibile, rispetto al quale FEANTSA aveva già espresso il timore che potesse sottrarre risorse all’edilizia sociale.
Secondo la federazione, emerge una contraddizione di fondo: l’Unione europea sta cercando di rispondere alla crisi abitativa soprattutto attraverso gli strumenti sui quali possiede competenze dirette — mercato unico, aiuti di Stato, semplificazione normativa — mentre le leve decisive per contrastare l’esclusione abitativa restano prevalentemente nelle mani degli Stati, delle regioni e degli enti locali.
Per chi rischia di perdere la casa, o già vive in condizioni di grave esclusione abitativa, le questioni determinanti sono infatti altre: offerta di edilizia sociale, sostegni al reddito, protezione degli inquilini, servizi per le persone senza dimora e politiche di prevenzione della perdita dell’alloggio.
Da qui la domanda che FEANTSA pone al Piano europeo: «Affordable for whom?», accessibile per chi?
La questione sociale deve tornare al centro
La federazione invita quindi la Commissione europea a rafforzare soprattutto quello che definisce il Quarto Pilastro del Piano: la protezione delle persone maggiormente colpite dalla crisi abitativa.
Secondo FEANTSA, l’Unione potrebbe produrre risultati più concreti mobilitando in modo più efficace il proprio bilancio e gli strumenti finanziari disponibili, ma anche utilizzando il proprio potere di coordinamento e di indirizzo per sostenere politiche nazionali più efficaci contro la perdita della casa e l’homelessness.
In questa prospettiva vengono valutati positivamente l’impegno europeo a mobilitare investimenti per soluzioni abitative destinate alle persone senza dimora e la proposta di una raccomandazione del Consiglio sulla lotta all’esclusione abitativa.
Ma, sottolinea FEANTSA, sarà decisiva l’attuazione concreta di queste iniziative.
La Commissione, secondo la federazione, deve inoltre rafforzare il lavoro della Piattaforma europea per la lotta all’homelessness e della Housing Alliance, mettendo il contrasto alla condizione di senza dimora più chiaramente tra le priorità della prossima fase del Piano.
Dalla certezza giuridica all’impatto sociale
La critica di FEANTSA non è dunque un rifiuto dell’intervento europeo sulla casa. È, piuttosto, una richiesta di misurarlo sulla base dei suoi risultati concreti.
La domanda non dovrebbe essere soltanto se l’Unione europea stia intervenendo sul mercato abitativo, ma se il suo intervento migliori realmente la condizione delle persone che non riescono ad accedere o a mantenere un’abitazione dignitosa.
Il rischio, avverte FEANTSA, è che un piano nato con un’ambizione sociale finisca per concentrarsi soprattutto sulla regolazione del mercato immobiliare e sulla tutela degli interessi degli operatori, degli investitori e dei proprietari, senza incidere abbastanza sulla parte più grave della crisi: quella vissuta dalle persone escluse dal mercato della casa.
La sfida per la prossima fase del Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile sarà quindi trasformare gli strumenti comunitari in risultati sociali misurabili. Non soltanto più certezza normativa, ma più case realmente accessibili; non soltanto interventi quando la crisi è già esplosa, ma prevenzione; non soltanto attenzione all’offerta, ma protezione di chi rischia di rimanerne escluso.
Per FEANTSA, è questo il banco di prova decisivo dell’azione europea sulla casa.
