Il rapporto della Fondazione ANCI, pubblicato il 9 luglio 2026, fotografa una crisi ormai strutturale in Europa: quasi un milione di persone senza dimora, affitti in crescita del 27,8% dal 2010 e prezzi delle case aumentati di oltre il 60% nell’ultimo decennio.
Bruxelles ha risposto con il primo Piano europeo per gli alloggi accessibili e mette il tema al centro della nuova agenda politica. Un Piano sotto certi aspetti contraddittorio e ancora troppo centrato su un rapporto privilegiato con i privati e, in particolare, come vediamo in Italia, con la finanza immobiliare internazionale.
La casa, quindi, non è più soltanto una questione sociale, ma ad oggi una priorità strategica per l’Unione europea, o perlomeno dovrebbe esserlo. Questa è la principale novità che emerge dal nuovo rapporto pubblicato da IFEL, la Fondazione dell’ANCI, dedicato all’evoluzione delle politiche europee sull’housing sociale e agli strumenti finanziari che Bruxelles e gli Stati membri stanno mettendo in campo per affrontare una crisi abitativa ormai strutturale, ma che da troppe parti è ancora definita “emergenza casa”.
Il Rapporto IFEL evidenzia come l’Europa abbia compiuto un cambio di paradigma. Per la prima volta, infatti, la Commissione europea ha istituito un commissario con una delega specifica alle politiche della casa, ha creato una task force dedicata alla questione abitativa e ha presentato un Piano europeo per gli alloggi accessibili (European Affordable Housing Plan).
Un passaggio che segna il riconoscimento della casa come tema centrale per la competitività economica, la coesione sociale e lo sviluppo delle città europee. Un Piano che ha trovato ampie critiche da parte di sindacati degli inquilini e movimenti di lotta, sia in Italia che in Europa.
I dati raccolti nel rapporto descrivono una situazione che interessa ormai gran parte del continente. Nell’Unione europea quasi un milione di persone vive senza dimora, mentre 19,2 milioni abitano in alloggi ritenuti inadeguati. Il 16-17% della popolazione europea vive in condizioni di sovraffollamento e oltre il 10% delle famiglie non riesce a sostenere i costi del riscaldamento domestico, una situazione che contribuisce ad alimentare nuove forme di povertà abitativa.
La difficoltà ad accedere a un’abitazione a costi sostenibili è diventata ormai uno dei principali fattori di disuguaglianza. La casa, osserva IFEL, rischia sempre più di trasformarsi da obiettivo raggiungibile per gran parte della popolazione a privilegio per chi dispone già di un patrimonio familiare o di redditi sufficienti, ci sarebbe da aggiungere.
Il problema è alimentato da un’offerta insufficiente rispetto alla domanda. In molti Paesi europei le liste di attesa per un alloggio sociale continuano ad allungarsi, mentre il patrimonio pubblico disponibile non riesce a soddisfare le esigenze delle fasce più fragili.
Il rapporto dedica ampio spazio anche all’andamento del mercato immobiliare. Secondo i dati richiamati da IFEL, dal 2010 al primo trimestre del 2025 gli affitti medi nell’Unione europea sono aumentati del 27,8%, mentre in Italia l’incremento è stato del 14%, inferiore alla media europea ma comunque significativo.
Ancora più marcata la crescita dei valori immobiliari. Dal 2015 i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono aumentati mediamente di oltre il 60%, con punte particolarmente elevate in alcuni Paesi dell’Est e del Nord Europa. Parallelamente è cresciuto il fenomeno degli affitti brevi, che in molte città europee continua a sottrarre immobili al mercato della locazione residenziale, contribuendo all’aumento dei canoni.
La Commissione europea stima che, senza interventi strutturali, il divario tra domanda e offerta sia destinato ad ampliarsi ulteriormente. Per riequilibrare il mercato saranno necessari oltre 2 milioni di nuovi alloggi ogni anno, a fronte di una produzione oggi largamente insufficiente, con investimenti stimati in circa 150 miliardi di euro l’anno.
Bruxelles ha deciso, quindi, di intervenire direttamente attraverso il nuovo Piano europeo per gli alloggi accessibili, che rappresenta la prima strategia organica dell’Unione sul tema della casa. Una strategia che ha il difetto di essere ancora poco propensa ad assumere la questione abitativa come obiettivo prioritario per le fasce più povere, che avrebbero bisogno di un forte incremento di alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale.
Il Piano europeo mobilita inizialmente 43 miliardi di euro fino al 2027, con l’obiettivo di attivare fino a 375 miliardi di investimenti privati entro il 2029, anche attraverso il coinvolgimento della Banca europea per gli investimenti. Qui si esprime una prima criticità che però il Rapporto IFEL non rileva a sufficienza.
Le linee d’azione individuate sono quattro: aumentare rapidamente l’offerta di abitazioni, favorire gli investimenti pubblici e privati, sostenere le riforme nazionali e intervenire a favore delle categorie più esposte, come giovani, studenti, lavoratori essenziali e famiglie a basso reddito.
Il problema è che l’offerta di alloggi prevista è sostanzialmente quella generata da interventi pubblico-privato che non aggrediscono le difficoltà di studenti, lavoratori, famiglie povere in affitto con redditi bassi e precari, che non possono sostenere un social housing basato su un’offerta da privati sostenuti in maniera robusta da risorse pubbliche ed europee.
Infatti, rileva il Rapporto IFEL, tra le misure previste figurano anche la semplificazione delle procedure autorizzative per le nuove costruzioni, il recupero degli immobili inutilizzati, una maggiore attenzione alla regolazione degli affitti brevi e il rafforzamento dell’edilizia sociale.
Uno degli aspetti maggiormente evidenziati dal rapporto riguarda il ruolo delle amministrazioni territoriali. Secondo IFEL saranno soprattutto Comuni e Regioni a tradurre in interventi concreti la nuova strategia europea. Gli enti locali sono infatti responsabili della pianificazione urbanistica, della gestione del patrimonio pubblico, della rigenerazione urbana e di gran parte delle politiche sociali legate all’abitare.
Non è un caso che anche il Comitato europeo delle Regioni abbia chiesto un rafforzamento degli investimenti destinati all’edilizia pubblica sociale, sottolineando come la crisi della casa possa essere affrontata solo attraverso una stretta collaborazione tra istituzioni europee, governi nazionali e amministrazioni locali.
Il rapporto dedica un capitolo specifico anche agli strumenti disponibili nel nostro Paese. Dopo le revisioni del PNRR, il principale asse degli investimenti resta rappresentato dal PINQuA (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare), dagli interventi per lo student housing e dai programmi di rigenerazione urbana.
IFEL non rileva, però, che proprio questi programmi stanno generando frizioni tra associazioni di abitanti, Governo e amministrazioni locali. In tale ambito si segnalano contrasti in città come Roma o Milano.
Parallelamente assume un peso crescente la riprogrammazione dei fondi della politica di coesione 2021-2027, che rischiano di essere utilizzati per programmi sui quali aumentano i contrasti nelle principali città italiane.
Secondo IFEL, le risorse destinate alla priorità “housing” attraverso i programmi nazionali e regionali dovrebbero raggiungere circa 1,5 miliardi di euro, ai quali si aggiungono gli investimenti del Fondo sviluppo e coesione e quelli previsti dal nuovo Piano Casa del Governo.
Un Piano Casa, quello del Governo italiano, recentemente approvato, che, appunto, in coerenza con le linee europee non è orientato alle persone e alle famiglie vulnerabili e mantiene uno stretto legame con l’offerta di mercato.
Il rapporto si conclude con una considerazione di prospettiva: la crisi abitativa non viene più interpretata come una semplice emergenza immobiliare, ma come una questione strutturale destinata a incidere sulla crescita economica, sulla mobilità del lavoro, sulla natalità, sull’accesso allo studio e sulla qualità della vita nelle città europee.
Obiettivi che però si raggiungono se si assume come prioritaria la risposta al segmento sociale più in difficoltà a causa della povertà dilagante e dell’offerta di lavoro povero. Priorità che, per ora, non si vede.
Qui il testo del Rapporto Ifel integrale https://www.fondazioneifel.it/documenti-e-pubblicazioni/item/download/6517_ebdd12ff381f1a51a02811766e7a4993
