A Roma la casa è una questione strutturale. E’ necessario invertire completamente le politiche urbanistiche, di rigenerazione e abitative.
Sono 40.383 le persone iscritte alla residenza virtuale di Via Modesta Valenti. 5.286 i provvedimenti di sfratto emessi nel solo 2024, 17.689 i nuclei familiari ammessi alla graduatoria per una casa popolare, oltre un terzo dei quali collocato nella fascia di emergenza grave.
Messi uno accanto all’altro, questi numeri raccontano qualcosa che Roma non può più permettersi di considerare solo una somma di emergenze separate. Raccontano una crisi strutturale e sociale dell’abitare.
L’ultimo dato a suscitare attenzione è quello contenuto nel rapporto statistico di Roma Capitale relativo al 2025: sono 40.383 le persone iscritte alla residenza virtuale di Via Modesta Valenti, che fornisce la residenza anagrafica alle persone senza fissa dimora. Il dato è cresciuto del 34,2% rispetto ai 30.099 del 2024 e del 57,2% rispetto ai 26.367 del 2023.
Occorre naturalmente essere rigorosi: 40.383 non significa 40.383 persone che dormono per strada. La categoria degli iscritti a Via Modesta Valenti è più ampia e comprende persone che si trovano in diverse condizioni di precarietà abitativa.
Ma proprio per questo il dato deve preoccuparci. Perché fotografa una parte della popolazione che il normale mercato della casa e, evidentemente, anche le politiche pubbliche non riescono a ricondurre stabilmente dentro un’abitazione.
Dallo sfratto alla precarietà
Ci sono gli sfratti. Nel 2024 nella provincia di Roma sono stati emessi 5.286 provvedimenti di sfratto, a fronte di 4.041 richieste di esecuzione e 1.724 sfratti eseguiti. Il dato romano è il più alto tra le province italiane. Non tutti coloro che ricevono un provvedimento di sfratto diventano senza dimora. Sarebbe una conclusione statisticamente scorretta.
Ma sarebbe altrettanto sbagliato non vedere il rapporto tra i fenomeni. Uno sfratto può significare l’ingresso in una condizione di precarietà: una sistemazione provvisoria presso parenti o amici, una struttura di accoglienza, un’occupazione, un alloggio sovraffollato, una permanenza temporanea in albergo o, nei casi più gravi, la strada.
La perdita della casa è spesso un processo, non un evento istantaneo. E proprio per questo una politica abitativa seria dovrebbe riuscire a intervenire prima che la perdita dell’abitazione diventi perdita definitiva di autonomia.
È in tale ambito che assume un significato ancora più forte il dato della graduatoria ERP. A luglio 2026 gli ammessi sono 17.689, contro i 17.082 di dicembre 2025. Ma il dato forse più significativo è un altro: il 32,4% degli ammessi si trova nella fascia di emergenza grave, cioè oltre i 30 punti.
Non siamo dunque di fronte soltanto a una domanda quantitativa. Siamo di fronte a una domanda socialmente molto fragile.
La graduatoria comprende anziani soli, famiglie con figli, nuclei monogenitoriali, persone che arrivano alla richiesta di una casa pubblica quando la propria situazione abitativa è già diventata insostenibile.
E qui emerge una domanda che Roma dovrebbe avere il coraggio di affrontare pubblicamente: quante delle persone presenti nella graduatoria ERP hanno alle spalle uno sfratto? Quante vivono oggi in sistemazioni precarie? Quante hanno attraversato una condizione di senza dimora? E quante delle persone oggi registrate a Via Modesta Valenti potrebbero essere ricondotte dentro un percorso di edilizia residenziale pubblica?
Non si risponde a queste domande sommando semplicemente i numeri. Ma proprio perché le categorie possono in parte sovrapporsi, Roma dovrebbe finalmente produrre un’analisi integrata del bisogno abitativo.
Oggi abbiamo statistiche diverse che descrivono pezzi diversi della stessa crisi.
Manca, o comunque non è pubblicamente disponibile in una forma sufficientemente leggibile, una vera mappa integrata della precarietà abitativa romana.
Una filiera che deve essere interrotta
La precarietà non può essere il destino inevitabile di ogni famiglia sfrattata. Ma è una filiera del rischio abitativo che una grande capitale dovrebbe essere in grado di spezzare. E per farlo non basta aumentare occasionalmente i contributi all’affitto, moltiplicare le strutture di emergenza o gestire l’ultima fase del problema.
Bisogna intervenire sulla disponibilità di abitazioni prioritariamente a canone sociale. Altro che la discussione tossica sulla famosa fascia grigia.
La domanda vera: che cosa facciamo del patrimonio di Roma?
A questo punto la discussione dovrebbe spostarsi dal solo tema della graduatoria a una domanda molto più grande: quale uso vogliamo fare del patrimonio immobiliare della città?
Roma possiede un patrimonio pubblico e privato inutilizzato enorme, distribuito tra Comune, ATER, Stato, enti previdenziali, aziende pubbliche.
Contemporaneamente esiste un patrimonio privato inutilizzato, sottoutilizzato o destinato a funzioni che possono essere ripensate.
La questione è riutilizzare ciò che già esiste. Perché mentre migliaia di famiglie aspettano una casa, esistono immobili vuoti o sottoutilizzati che potrebbero, attraverso gli strumenti urbanistici, finanziari e amministrativi disponibili, essere riportati a una funzione abitativa e sociale.
Questo dovrebbe diventare un grande progetto strategico di Roma. Non un elenco di singoli immobili. Non operazioni isolate. Ma un Piano straordinario e pluriennale per il riuso del patrimonio immobiliare, pubblico e privato.
Non solo case
E qui la discussione sulla casa deve necessariamente intrecciarsi con quella sulla città. Un immobile recuperato può diventare una casa popolare. Ma può diventare anche un centro sanitario territoriale. Una struttura per anziani. Un servizio per persone con disabilità. Un centro per donne vittime di violenza. Un presidio sociale. Uno spazio culturale. Una biblioteca. Un servizio educativo. Un luogo per il cohousing. Una residenza per studenti ad affitto sociale, se non gratuito. Una struttura per l’autonomia delle persone senza dimora.
La vera rigenerazione urbana dovrebbe essere capace di mettere insieme abitare, welfare, sanità, cultura e servizi. Non semplicemente di aumentare il valore immobiliare di un’area.
La questione dei fondi immobiliari
Ed è qui che bisogna aprire una discussione seria anche sul modello di rigenerazione urbana. Non si tratta di demonizzare per principio ogni investimento privato. Ma dobbiamo porci una domanda politica fondamentale: chi deve decidere la destinazione della trasformazione urbana?
Se la risposta è prevalentemente il mercato, o l’attrazione degli investimenti anche esteri, il rischio è evidente. L’immobile viene considerato solo un asset. Il quartiere diventa un’opportunità di investimento. La rigenerazione aumenta i valori immobiliari. Gli affitti crescono. Gli abitanti con redditi più bassi vengono progressivamente espulsi. E ciò che viene chiamata rigenerazione può produrre, in realtà, sostituzione sociale.
Roma dovrebbe invece affermare un principio diverso: la rendita non può essere l’obiettivo della rigenerazione; deve essere uno degli strumenti attraverso cui finanziare la restituzione di valore pubblico alla città.
Questo significa che ogni grande trasformazione dovrebbe produrre una quota significativa e verificabile di beneficio pubblico: abitazioni ERP, studentati pubblici, servizi, spazi pubblici, verde, sanità, cultura.
E significa soprattutto che il Comune deve recuperare una capacità di programmazione e di controllo pubblico molto più forte.
Un nuovo rapporto tra pubblico e privato
La questione non è quindi pubblico contro privato. È il vero interesse pubblico che deve venire prima della rendita privata. Il privato può partecipare alla trasformazione della città. Può investire. Può costruire. Può recuperare immobili. Ma deve farlo dentro una strategia urbana pubblica e definita democraticamente dall’amministrazione e dalla comunità di abitanti.
Non può essere il mercato immobiliare a stabilire, da solo, se un edificio debba diventare una casa accessibile o meno, un albergo, una residenza di lusso, un appartamento per affitti brevi, uno studentato per ricchi o un prodotto finanziario.
Questa è una scelta politica. E riguarda il presente e il futuro della città.
Roma ha bisogno di una strategia dell’abitare
I 40.383 iscritti a Via Modesta Valenti, i 5.286 provvedimenti di sfratto e i 17.689 nuclei oggi ammessi alla graduatoria ERP non possono essere utilizzati per fare una semplice somma. Ma possono e devono essere letti insieme come segnali diversi della stessa crisi. Una crisi che riguarda il rapporto tra redditi e costo dell’abitare. La disponibilità di edilizia pubblica. La precarizzazione del lavoro. La trasformazione degli immobili residenziali in attività più redditizie. La crescita degli affitti brevi. La perdita di popolazione residente in alcune aree centrali. L’insufficienza delle politiche di prevenzione degli sfratti. La scarsità di alloggi pubblici a canone sociale.
E, più in generale, il progressivo trasferimento al mercato di una funzione che dovrebbe essere considerata un diritto fondamentale: quella di poter abitare la propria città.
Roma dovrebbe quindi aprire una nuova stagione delle politiche urbane. Una stagione nella quale il patrimonio immobiliare venga mappato, acquisito quando necessario, recuperato e restituito a funzioni sociali.
Una stagione nella quale l’edilizia residenziale pubblica torni a essere un’infrastruttura sociale strategica e non residuale.
Una stagione nella quale il Comune, la Regione e il Governo lavorino insieme per aumentare drasticamente lo stock abitativo pubblico.
Una stagione nella quale ogni grande operazione di rigenerazione venga valutata anche sulla base della risposta che dà alla domanda abitativa.
E soprattutto una stagione nella quale si abbia il coraggio di dire che non tutto ciò che aumenta il valore di un immobile aumenta il valore della città.
Perché una città è più ricca quando una famiglia non viene sfrattata.
Quando un anziano può continuare a vivere nel proprio quartiere.
Quando una madre sola non deve scegliere tra l’affitto e il cibo.
Quando un giovane può permettersi di restare a Roma per studiare o lavorare.
Quando una persona senza dimora può uscire dalla precarietà e avere finalmente una casa.
Quando un edificio abbandonato torna a essere utile alla collettività.
Questa dovrebbe essere la nuova idea di rigenerazione urbana. Non valorizzare immobili per valorizzare immobili. Ma valorizzare il patrimonio per restituire valore sociale alla città.
È questa la discussione strategica che Roma dovrebbe finalmente aprire.
