Il mercato degli affitti brevi sta perdendo redditività. Ce lo dicono il Rapporto Immobiliare Residenziale 2026, Osservatorio del Mercato Immobiliare — Agenzia delle Entrate e un’analisi elaborata dall’ufficio studi di Italianway per il Sole 24 Ore.
A Venezia i profitti netti sono calati del 16,5% in un anno, a Firenze del 12,6%, a Roma del 9,4%. Gli operatori del settore parlano di “rallentamento”, di “mercato saturo”, di “pressione normativa”. Alcuni si dicono in difficoltà. Vale allora la pena ricordare da dove vengono queste difficoltà.
Negli ultimi dieci anni i proprietari di immobili nelle grandi città italiane hanno sottratto centinaia di migliaia di appartamenti al mercato residenziale per trasformarli in strutture turistiche.
A Roma, Milano, Firenze, Venezia, Bologna interi quartieri si sono svuotati di residenti stabili. Le famiglie che ci abitavano da anni sono state espulse — non con la forza, ma con aumenti di canone insostenibili e mancati rinnovi.
Al loro posto: turisti a rotazione, piattaforme di prenotazione, rendimenti da capogiro. A Roma la redditività lorda degli affitti brevi ha toccato il 9,5% sul valore dell’immobile. A Venezia il 10,8%.
Cifre che non appartengono al mercato immobiliare — appartengono alla finanza speculativa.
Il risultato è stato una crisi abitativa strutturale nelle città più colpite. I canoni di lungo periodo sono esplosi per effetto della scarsità artificiale di offerta.
I contratti stabili — i 4+4 che garantiscono a una famiglia un orizzonte minimo — sono passati dal 53% del mercato di dieci anni fa al 35% nelle grandi città oggi.
Chi non poteva permettersi i nuovi canoni si è spostato in periferia, ha rinunciato a vivere dove lavorava, ha accettato precarietà su precarietà.
Ora che i profitti calano — per via dei nuovi vincoli normativi, della contrazione dei flussi turistici internazionali, della concorrenza crescente — il settore chiede attenzione.
Chiede che si capisca la sua “difficoltà”. Chiede stabilità normativa. Chiede che il transitorio venga trattato come soluzione dignitosa al problema abitativo, quando è semplicemente la prossima formula con cui estrarre rendita dall’abitare altrui con meno rischio.
Quello che non chiede, quello che non ha mai chiesto, è scusa. Nessuno nel settore si è mai posto la questione di quanto danno sociale abbia prodotto questa ondata speculativa.
Nessun proprietario che ha triplicato il proprio rendimento trasformando un appartamento in un minihotel ha mai calcolato quante famiglie abbia contribuito a espellere dal centro di una città.
Nessuna associazione di categoria ha mai prodotto uno studio sull’impatto sociale degli affitti brevi — solo studi sulla redditività, solo analisi su come ottimizzare i rendimenti, solo pressioni per allentare le regole.
Il problema non è che gli affitti brevi rendono meno. Il problema è che per anni hanno reso troppo, a spese di chi una casa la cercava per viverci.
