Recentemente è stato presentato il XIV rapporto Abitare in Toscana 2025, una delle rilevazioni più significative in Italia, che restituisce un’immagine molto chiara: la Regione, a differenza del livello nazionale, dispone oggi di uno dei sistemi di monitoraggio e intervento più strutturati in Italia, ma si muove dentro una crisi abitativa che continua ad aggravarsi.
Non è una contraddizione: è il segno di uno squilibrio profondo tra politiche pubbliche e mercato.
Il dato di fondo è che in Toscana l’accesso alla casa si sta restringendo: il prezzo medio rilevato è di circa 2.573 €/m²; l’indice di accessibilità al credito (affordability) è 96,1 (sotto la soglia critica), altro dato interessante è quello che vede i proprietari in calo: dall’86,4% all’83,1% in vent’anni.
Secondo il Rapporto, in Toscana si è assistito a un aumento degli affitti nei capoluoghi tra il +15% e il +20% dal 2018. Questi dati parlano di una selezione sociale sempre più evidente: chi ha redditi stabili regge, chi è fragile scivola fuori dal mercato.
Un punto significativo del rapporto riguarda le graduatorie ERP (edilizia pubblica).
Secondo il XIV Rapporto, in Toscana sono 19.922 le famiglie in graduatoria per un alloggio pubblico, con un fabbisogno complessivo (tra assegnatari e graduatorie) che arriva a 65.282 famiglie. Considerando tutte le famiglie potenzialmente eleggibili con ISEE basso, si arriva a oltre 114.000 nuclei.
Questi numeri chiariscono un aspetto decisivo: la domanda reale di casa accessibile è almeno 3–5 volte superiore alla risposta pubblica. Da questo assunto deriva un altro dato: quello relativo alle case popolari che vengono effettivamente assegnate. In Toscana, a fronte della domanda, il sistema ERP riesce a rispondere solo in parte: 1.448 sono state le nuove assegnazioni nel 2024 (+11% sul 2023); 1.306 assegnazioni nel 2023 (+27% sul 2022, +63% sul 2020).
Il confronto è molto eloquente: quasi 20.000 famiglie in attesa, poco più di 1.400 assegnazioni annue.
In pratica, meno del 10% della domanda in graduatoria trova risposta ogni anno.
Anche considerando le “restituzioni” (alloggi che si liberano), il turnover resta limitato: nel 2024 sono stati restituiti circa 1.979 alloggi.
Eppure in Toscana insiste un patrimonio rilevante, ma evidentemente insufficiente.
Il patrimonio ERP toscano, infatti, conta oltre 50.000 alloggi pubblici, circa 45.360 famiglie residenti, più di 106.000 persone coinvolte.
Eppure circa 4.700 alloggi risultano sfitti (spesso per manutenzione o inefficienze), mentre l’età media degli edifici è alta: 51 anni.
Questo significa che il problema non è solo quantitativo, ma anche qualitativo e gestionale.
La pressione sulle graduatorie non è casuale. Dipende da trasformazioni profonde che si evidenziano anche in altre Regioni: crescita di famiglie piccole e monopersonali; aumento dell’età media (over 65 al 26,7%); precarizzazione del lavoro; maggiore presenza di nuclei fragili.
Non a caso il Rapporto segnala che il 30% degli assegnatari ERP vive da solo; oltre il 22% ha componenti con disabilità. Quindi una domanda abitativa sempre più sociale, non solo su base economica.
Con il XIV Rapporto si evidenzia un paradosso: si segnalano politiche attive, ma con un impatto limitato.
Questo pur tenendo conto che la Regione Toscana ha rafforzato gli strumenti: aumento delle assegnazioni; investimenti su manutenzione e nuovi alloggi; programmi di housing sociale.
Ma il nodo resta: l’intervento pubblico cresce, ma non abbastanza da incidere sullo squilibrio strutturale. Perché? Queste le cause che emergono anche in Toscana: la produzione di nuovi alloggi è lenta (centinaia l’anno); il mercato continua a spingere i prezzi verso l’alto; le graduatorie si alimentano più velocemente delle assegnazioni.
Si assiste anche in Toscana a una crisi di scala. I dati su graduatorie e assegnazioni rendono evidente il limite principale del sistema: il rapporto tra domanda e offerta pubblica è troppo sbilanciato per essere colmato con interventi incrementali, comunque insufficienti; costruire o recuperare case popolari richiede anni, mentre il bisogno cresce rapidamente; le graduatorie funzionano come un accumulatore di disagio: entrano molte famiglie, ne escono poche.
Se c’è un dato politico che sintetizza il rapporto è questo: a fronte di circa 20.000 famiglie che aspettano l’assegnazione di una casa pubblica a canone sociale, ogni anno le famiglie che si vedono assegnare una casa popolare sono poco più di 1.400.
Non è solo uno scarto amministrativo: è la misura concreta della crisi abitativa.
In Toscana, nonostante questa mostri un sistema pubblico attivo, persino avanzato, rispetto ad altre regioni, i numeri dicono chiaramente che, senza un intervento più profondo sulla realizzazione e sul recupero di alloggi pubblici, le politiche continueranno a inseguire un bisogno che cresce più velocemente della risposta.
