Negli ultimi due decenni, il mercato immobiliare è diventato sempre più inaccessibile in molti paesi, tra cui gli Stati Uniti. Un nuovo rapporto ha evidenziato questa difficoltà, etichettando alcune grandi città come “impossibilmente inaccessibili” per i potenziali acquirenti di case.
Il rapporto ha esaminato i redditi medi in confronto ai prezzi medi delle case, scoprendo che la domanda di abitazioni con spazi esterni, acuita dalla pandemia, insieme a politiche di uso del suolo che limitano l’espansione urbana e l’afflusso di investitori, hanno fatto salire i prezzi alle stelle.
Secondo il rapporto annuale Demographia International Housing Affordability, che analizza i prezzi delle case da vent’anni, molte delle città più inaccessibili si trovano negli Stati Uniti, in particolare sulla costa occidentale e alle Hawaii. Tra le prime dieci città più costose, figurano San Jose, Los Angeles, San Francisco e San Diego in California, nonché Honolulu nelle Hawaii.
Oltre agli Stati Uniti, l’Australia è l’unico altro paese a dominare la lista delle città “inaccessibili”, con Sydney, Melbourne e Adelaide tra le prime dieci. Tuttavia, la città più costosa in assoluto è Hong Kong, nota per i suoi appartamenti minuscoli e affitti elevati. Hong Kong ha il tasso di proprietà di case più basso tra tutte le città esaminate, con solo il 51% dei residenti proprietari di casa, in netto contrasto con Singapore, dove la proprietà di case supera l’89% grazie a politiche di edilizia popolare.
Sebbene Hong Kong resti la città meno accessibile al mondo, la pandemia ha avuto un impatto significativo sui prezzi delle case, che sono diminuiti quando il governo ha chiuso i confini e imposto rigide misure anti-Covid. Il rapporto misura l’accessibilità economica utilizzando un rapporto prezzo/reddito, che confronta il prezzo medio delle case con il reddito familiare mediano lordo.
La pandemia ha generato un “shock della domanda” per le case con più spazio esterno, ma l’aumento dei prezzi è attribuito anche alle politiche di contenimento urbano, che mirano a frenare l’espansione urbana. Queste politiche hanno limitato l’offerta di terreni, facendo aumentare i prezzi a causa della domanda superiore all’offerta.
Gli investitori che cercano di trarre profitto dal mercato immobiliare hanno ulteriormente aggravato la situazione. Una possibile soluzione suggerita nel rapporto è ispirata alla Nuova Zelanda. Wendell Cox, membro del Frontier Center for Public Policy, ha proposto che il Canada segua l’esempio della Nuova Zelanda, liberando più terreni per lo sviluppo. Cox ha evidenziato che le città canadesi di Toronto e Vancouver, anch’esse nella lista delle città “impossibilmente inaccessibili”, potrebbero beneficiare di politiche simili per ridurre i costi abitativi.
Per chi spera in un miglioramento della situazione, il rapporto identifica anche le città più convenienti tra quelle esaminate. Negli Stati Uniti, Pittsburgh, Rochester e St. Louis sono risultate tra le più accessibili. In Canada, Edmonton e Calgary sono considerate più accessibili, mentre nel Regno Unito, Blackpool, Lancashire e Glasgow offrono maggiori opportunità per gli acquirenti. In Australia, Perth e Brisbane sono tra le città più abbordabili.
Il rapporto è stato compilato dai ricercatori del Center for Demographics and Policy della Chapman University in California e dal Frontier Center for Public Policy, un think tank indipendente in Canada.
Ecco alcuni dati aggiuntivi per comprendere meglio la questione della proprietà abitativa a livello globale:
Negli Stati Uniti, il prezzo medio di una casa unifamiliare esistente ha raggiunto i 375.300 dollari nel 2023, con una crescita del 16,6% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, il reddito mediano delle famiglie è rimasto relativamente stagnante, aumentando solo del 3,1% nello stesso periodo.
In Australia, il prezzo medio delle case a Sydney ha superato il milione di dollari australiani, rendendo l’accesso alla proprietà immobiliare particolarmente difficile per le nuove generazioni.
In Italia, il tasso di proprietà immobiliare è tra i più alti in Europa, con circa il 73% delle famiglie proprietarie della loro abitazione. Tuttavia, nelle grandi città come Milano e Roma, l’accessibilità è diminuita a causa dell’aumento dei prezzi.
In Giappone, il tasso di proprietà delle case è del 61,2%, con una tendenza in calo dovuta alla stagnazione economica e alla diminuzione della popolazione.
La pandemia ha accentuato le disuguaglianze nel mercato immobiliare globale. Mentre le case nelle aree suburbane e rurali hanno visto un aumento della domanda e dei prezzi, le proprietà nei centri urbani hanno subito una diminuzione temporanea della domanda.
Le politiche di lavoro da casa hanno spinto molte famiglie a cercare abitazioni più grandi fuori dalle città, aumentando la pressione sui prezzi delle case suburbane.
Gli investitori istituzionali hanno aumentato la loro presenza nel mercato immobiliare residenziale, acquistando grandi quantità di case unifamiliari per scopi di affitto. Negli Stati Uniti, aziende come Blackstone e Invitation Homes possiedono decine di migliaia di abitazioni, contribuendo all’aumento dei prezzi.
In Cina, le misure governative per contenere la speculazione immobiliare hanno portato a una diminuzione dei prezzi delle case nelle grandi città come Pechino e Shanghai, ma il mercato rimane instabile a causa del debito elevato delle società immobiliari.
In Germania, il governo ha implementato politiche per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, con programmi di sussidi per l’affitto e la costruzione di nuove abitazioni sociali. Queste misure hanno aiutato a contenere l’aumento dei prezzi nelle città principali.
In Svezia, il modello di edilizia pubblica e cooperativa ha garantito un buon livello di accessibilità alle abitazioni, sebbene le città come Stoccolma continuino a vedere una crescita dei prezzi.
In India, nonostante la rapida crescita economica, la disuguaglianza abitativa rimane elevata. Milioni di persone vivono in condizioni di povertà urbana, con accesso limitato a servizi essenziali. Le città come Mumbai e Delhi hanno visto un’espansione delle baraccopoli, nonostante gli sforzi per migliorare l’accessibilità delle abitazioni attraverso progetti di edilizia residenziale pubblica.
In Brasile, la disuguaglianza abitativa è accentuata da una significativa percentuale della popolazione che vive in favelas senza accesso adeguato ai servizi di base. Programmi governativi come “Minha Casa Minha Vida” hanno cercato di affrontare queste sfide, ma i risultati sono stati misti.
Ed ecco l’elenco delle città dove il prezzo delle case è considerato inaccessibile se non “impossibile”: Hong Kong, Sydney, Vancouver, San Jose, Los Angeles, Honolulu, Melbourne, San Francisco-Adelaide, San Diego, Toronto.
