Spesso parliamo di sfratti, ma in Italia ci sono decine di migliaia di famiglie private dell’abitazione, delle quali quasi nessuno parla: quelle che subiscono un pignoramento. Spesso famiglie di lavoratori e pensionati che non ce la fanno a sostenere le rate del mutuo.
Ma quali sono i dati?
Il mercato delle aste immobiliari in Italia si conferma lo specchio fedele delle difficoltà economiche delle famiglie e delle dinamiche di smaltimento dei crediti deteriorati da parte degli istituti di credito. Secondo gli ultimi dati consolidati del 2025, emersi dai report dei principali centri studi di settore, nel corso dell’anno sono state messe all’incanto ben 74.625 unità immobiliari.
Sebbene il dato segni una leggera flessione del 4,9% rispetto all’anno precedente, i volumi complessivi restano imponenti e mostrano una tendenza alla stabilizzazione che sembra trascinarsi anche nella prima parte del 2026.
La fetta più significativa di questo mercato è alimentata dai pignoramenti: sono state infatti 55.018 le procedure esecutive gestite, pari a circa il 73,7% del totale dei lotti. Di queste, la quasi totalità origina da insolvenze e crediti deteriorati (NPL) in pancia a banche e istituti finanziari.
All’interno di questo perimetro, le abitazioni si confermano l’anello debole: la categoria residenziale rappresenta infatti il 51,39% dell’intero comparto giudiziario.
La mappa del disagio: la Lombardia guida la classifica, ma a Roma si concentrano i volumi
La distribuzione geografica delle esecuzioni immobiliari fotografa un’Italia a due velocità, dove le grandi aree metropolitane e i distretti giudiziari storicamente congestionati assorbono la quota maggiore di lotti. La Lombardia si conferma la prima regione d’Italia per distacco, accumulando 9.664 lotti (il 12,95% del totale nazionale), seguita da Sicilia (8.491 lotti, 11,38%) e Lazio (6.290 lotti, 8,43%).
Scendendo nel dettaglio provinciale, emergono tuttavia dinamiche differenti. La provincia di Roma supera Milano per volume e valore complessivo, confermandosi l’area calda del Paese per le case all’asta. Alle spalle della Capitale, non mancano le sorprese: territori come Cosenza, Perugia e Macerata registrano forti picchi dovuti allo sblocco di vecchie procedure pendenti.
Un problema, quello dei tempi della giustizia, certificato anche dall’Associazione T6: circa il 60% delle esecuzioni immobiliari rimane aperto nei tribunali per oltre 5 anni, con il Centro e il Sud che registrano i tempi di giacenza più lunghi d’Italia.
Il divario con il mercato libero: a Roma e Milano si compra a un terzo del valore
L’acquisto in asta giudiziaria si conferma un canale parallelo a prezzi stracciati rispetto al mercato immobiliare tradizionale. L’Osservatorio evidenzia una discrepanza clamorosa soprattutto nelle due principali metropoli italiane:
Roma (Città Metropolitana): a fronte di un prezzo medio sul mercato libero che viaggia ormai tra i 3.400 e i 3.800 €/mq, il prezzo medio di offerta minima in asta si attesta a soli 921 €/mq, con un valore medio di base d’asta per singolo immobile pari a 217.391 €. Uno sconto reale che sfiora il 70-75%, bilanciato però da tempi di aggiudicazione definitiva lunghi (mediamente 5,4 anni).
Milano (Città Metropolitana): nella città più cara d’Italia sul mercato libero (dove si sfiorano i 5.500 €/mq), il valore medio della base d’asta immobiliare è paradossalmente più contenuto rispetto a Roma, fermandosi a 180.246 €. Un dato influenzato dalla forte efficienza del tribunale milanese (che smaltisce i lotti prima che si accumulino maxi-valori) e da una concentrazione di aste che riguarda soprattutto piccoli tagli residenziali nelle periferie e nell’hinterland.
Il paradosso delle “aste deserte”: quasi 6 case su 10 restano invendute al primo tentativo
Nonostante i prezzi stracciati, l’accesso all’acquisto giudiziario non è immediato e si scontra con il fenomeno sistemico delle aste deserte. I dati storici e i consuntivi di settore evidenziano infatti un tasso di successo che fatica a decollare: soltanto il 40% circa dei lotti offerti viene effettivamente aggiudicato. Il restante 60% dei tentativi di vendita va deserto a causa della mancanza di offerenti.
Il Codice di Procedura Civile prevede che, dopo ogni fumata nera, il Giudice dell’esecuzione possa indire un nuovo tentativo di vendita applicando un ribasso automatico del prezzo base che può arrivare fino al 25% (e persino al 50% superato il quarto tentativo). Il mercato, di conseguenza, tende ad attendere i successivi ribassi per massimizzare lo sconto.
Il risvolto della medaglia è una pesante svalutazione dell’immobile, che finisce per essere svenduto a cifre irrisorie senza che la vendita riesca a coprire l’intero debito accumulato dalla famiglia esecutata.
Identikit del debitore: dipendenti e autonomi travolti dal sovraindebitamento
Chi c’è dietro la perdita della casa? Sebbene non esistano banche dati pubbliche che incrocino le aste con le dichiarazioni dei redditi, l’analisi socio-economica degli osservatori traccia un identikit preciso delle famiglie colpite, quasi sempre collocate nella fascia della vulnerabilità economica, con redditi ISEE medi inferiori ai 20.000 € lordi annui.
La maggioranza assoluta dei pignoramenti (circa il 55-60%) colpisce i lavoratori dipendenti e i pensionati. In questo caso, il default sul mutuo ipotecario è quasi sempre scatenato da un evento traumatico improvviso e prolungato: la perdita del posto di lavoro, una cassa integrazione, gravi problemi di salute o una separazione coniugale.
I lavoratori autonomi (partite IVA, artigiani e piccoli imprenditori) rappresentano invece il restante 40-45% dei casi. Per questa categoria il pignoramento nasce spesso dalla promiscuità finanziaria tra azienda e famiglia: la casa di proprietà viene frequentemente utilizzata come garanzia sussidiaria per ottenere linee di credito aziendali. In caso di crisi dell’attività economica, il crollo del fatturato finisce per travolgere direttamente il patrimonio privato e l’abitazione principale.
Una situazione aggravata dal fatto che, in fase di pignoramento dei conti o delle fatture, i lavoratori autonomi non godono della tutela del “limite del quinto” prevista invece per gli stipendi dei lavoratori dipendenti, andando incontro a un blocco totale dei flussi finanziari di sussistenza.
Con tutta evidenza, la questione dei pignoramenti e della conseguente perdita della casa è dentro la questione abitativa e della precarietà abitativa. È bene che se ne parli di più.
