Cambia il modo di vivere e cambiano le scelte abitative. L’Italia, storicamente terra di proprietari, comincia a scrollarsi di dosso il mito della casa di proprietà, soprattutto tra i giovani e le fasce urbane più dinamiche.
Il quadro che emerge dai recenti rapporti di SoloAffitti e dell’osservatorio Nomisma 2025 è quello di un mercato immobiliare in trasformazione, dove l’affitto non è più il “piano B” ma una scelta consapevole, mentre l’acquisto, complice il contesto economico e finanziario, diventa sempre meno accessibile.
Oggi il 30% delle famiglie italiane vive in affitto, un dato in crescita netta rispetto al 20% registrato appena dieci anni fa. La casa di proprietà, per decenni simbolo di stabilità, sicurezza economica e realizzazione personale, sembra perdere centralità nelle aspirazioni delle nuove generazioni.
Il tradizionale “triangolo” casa-famiglia-lavoro sicuro, che ha strutturato la vita degli italiani del secondo dopoguerra, si sta lentamente dissolvendo.
A cambiare non è solo il mercato, ma l’idea stessa di abitare: più fluida, temporanea, mobile. Un fenomeno alimentato anche da fattori pratici: l’instabilità lavorativa, la mobilità geografica richiesta da molte professioni, il ritardo nell’accesso al credito e il peso crescente dei mutui in tempi di tassi elevati.
Secondo i dati raccolti da SoloAffitti, la domanda di locazioni cresce a ritmi sostenuti, ma l’offerta resta ferma. Un disequilibrio che ha già provocato un’impennata dei prezzi: i canoni di affitto sono aumentati in media del 4% nell’ultimo anno, e del 20% complessivo nelle principali città italiane dalla fine della pandemia.
L’offerta non riesce a tenere il passo, anche perché molti proprietari tengono sfitte le abitazioni, scoraggiati da una normativa percepita come poco tutelante e da una fiscalità giudicata penalizzante. Una situazione che non solo riduce la disponibilità sul mercato, ma accentua le tensioni sociali, in particolare tra studenti e lavoratori fuori sede, che spesso si trovano costretti a soluzioni precarie o economicamente insostenibili.
Ma chi sono oggi gli affittuari? L’identikit tracciato da SoloAffitti mostra che il 44,3% prende casa in affitto come abitazione principale, il 31,3% per motivi di lavoro e il 21,2% per studio. Circa il 37,6% è composto da single, mentre il 24,1% da coppie senza figli.
Nonostante i costi in aumento, il 43,8% di chi vive in affitto lo fa per scelta, non per necessità. Una scelta dettata dalla libertà di cambiare casa, quartiere o città senza il vincolo di un mutuo trentennale, e spesso anche dall’assenza di certezze economiche sufficienti a progettare un investimento immobiliare stabile.
Nel frattempo, il mercato delle compravendite, dopo un biennio difficile legato ai tassi di interesse elevati e all’inflazione, sta tentando una timida ripresa. Secondo Nomisma, nel 2024 le transazioni sono cresciute dell’1,3%, trainate da un quarto trimestre particolarmente positivo (+7,6%).
Il segmento delle compravendite finanziate da mutuo ha segnato un +19,5% nel solo ultimo trimestre dell’anno, segno che la domanda di acquisto non è sparita, ma è in attesa di condizioni migliori.
Anche i prezzi, seppur con andamenti disomogenei, sono tornati a crescere: +1,5% nei mercati principali, +2,1% in quelli intermedi. Le case in ottimo stato, in particolare, hanno registrato rialzi superiori rispetto all’usato da ristrutturare.
Un esempio è Perugia, dove l’incremento ha toccato il +3,2% per le abitazioni in buono stato, contro l’1,9% per quelle usate. La ripresa, tuttavia, è fragile e non omogenea: molto dipende dall’accesso al credito e dalla capacità di spesa delle famiglie, che restano condizionate dall’incertezza economica generale.
Uno sguardo alle due principali città italiane conferma queste tendenze divergenti. Roma ha chiuso il 2024 con una crescita delle compravendite del 2,1%, raggiungendo quasi 36mila transazioni. A Milano, invece, il mercato ha segnato il passo: -3,4% rispetto all’anno precedente, con poco meno di 24mila compravendite concluse.
Secondo gli esperti, a Roma la scelta di acquistare casa è tornata attrattiva anche per ragioni di investimento, viste le cifre raggiunte dai canoni di locazione. A Milano, invece, l’accesso al credito resta più complicato, e la pressione demografica e immobiliare continua a mantenere i prezzi su livelli difficili da sostenere per molte famiglie.
Nel complesso, il rendimento lordo medio delle abitazioni si attesta al 7,7%, in crescita rispetto all’anno precedente. Le trattative di vendita si chiudono in meno di cinque mesi nei principali mercati provinciali monitorati da Nomisma, mentre per le locazioni i tempi si sono stabilizzati attorno ai due mesi.
Il margine di trattativa è ridotto: lo sconto medio sul prezzo richiesto per le abitazioni in vendita è attorno al 10%, tra i più bassi dell’ultimo decennio.
Per il 2025 le previsioni sono caute. Nomisma stima una stabilizzazione delle compravendite su livelli medio-alti, con una crescita attesa dei prezzi delle abitazioni e dei canoni di locazione rispettivamente del 2% e del 4%. L’accesso al credito non dovrebbe subire variazioni sostanziali, e l’offerta residenziale rimarrà insufficiente a colmare il divario con la domanda, sia sul fronte della vendita che su quello dell’affitto.
Un’ultima nota riguarda il tema normativo. Secondo Silvia Spronelli, CEO di SoloAffitti, «per rendere il mercato della locazione più accessibile e incentivare i proprietari a mettere a reddito gli immobili attualmente vuoti, è necessario intervenire sulla normativa vigente, garantendo maggiore flessibilità e tutele per entrambe le parti». Senza un adeguamento delle regole, il rischio è quello di un mercato bloccato tra domanda crescente, offerta insufficiente e tensioni economiche crescenti.
In un’Italia che cambia, anche la casa cambia volto. Non più fissa dimora di una vita, ma bene flessibile, adattabile, legato a stili di vita nuovi, esigenze lavorative mutevoli e incertezze economiche sempre più strutturali. La vera sfida sarà capire se il mercato saprà adeguarsi, o se a pagare il prezzo di questa transizione saranno ancora una volta le fasce più fragili della popolazione.
