L’ultimo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile, realizzato dal Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano con Consorzio Cooperative Lavoratori e Libera Unione Mutualistica, sposta il baricentro della questione abitativa milanese fuori dai confini amministrativi del capoluogo.
Milano inside out non racconta soltanto una città diventata troppo cara; racconta una regione urbana in cui il costo dell’abitare si redistribuisce nello spazio, trascinando con sé nuove distanze, tempi di vita più pesanti e disuguaglianze territoriali più profonde.
Il rapporto parte da una precisazione decisiva. L’abbordabilità della casa non coincide con una fascia di prezzo e non può essere ridotta a una formula di mercato. Una casa è abbordabile solo in relazione ai redditi e ai salari di chi dovrebbe abitarla.
Senza questo rapporto concreto tra costo dell’alloggio e capacità economica, anche la categoria di affordable housing perde significato e rischia di diventare una semplice etichetta, buona per promuovere investimenti immobiliari rivolti al ceto medio più che per rispondere al bisogno abitativo reale. È una correzione importante, perché restituisce la questione della casa al terreno della vita materiale e non a quello della retorica urbanistica.
Il quadro che emerge è netto. A Milano la crescita dei valori immobiliari è stata a lungo assunta come segnale di successo della città, senza misurarne fino in fondo gli effetti sul diritto all’abitare.
Oca osserva che i profitti, i vantaggi e le rendite dello sviluppo immobiliare non sono stati adeguatamente commisurati all’interesse pubblico, mentre le definizioni di offerta abitativa “sociale” sono rimaste spesso scollegate dall’economia reale di salari e redditi. In questo senso, il rapporto non parla solo di mercato, ma di uno squilibrio politico accumulato negli anni.
L’aspetto più rilevante è però il cambio di scala. Gli autori insistono sul fatto che la crisi dell’abitare non può più essere letta soltanto dentro Milano. La regione urbana milanese è un territorio fortemente interconnesso, attraversato ogni giorno da oltre 650 mila pendolari in ingresso per lavoro, oltre che da movimenti legati a studio, servizi e consumo. In questo spazio allargato, Milano continua a funzionare come polo attrattore, ma il costo della sua centralità viene scaricato all’esterno.
Il pendolarismo diventa così una sorta di camera di compensazione tra costo della casa e accesso al lavoro, con una conseguenza precisa: vivere più lontano dal centro non significa automaticamente vivere meglio, né spendere davvero meno, perché al risparmio sull’alloggio si sommano costi economici, sociali e ambientali legati agli spostamenti.
Il rapporto afferma apertamente che, anche nel 2025, le condizioni di abbordabilità della casa a Milano e nella regione urbana stanno diventando sempre più critiche. La difficoltà di accedere a un’abitazione adeguata non viene descritta come un disagio settoriale, ma come un fattore strutturale che incide sulla competitività economica e sulla coesione sociale.
La casa viene definita una infrastruttura strategica per l’occupazione. È un passaggio centrale: quando abitare vicino al lavoro diventa impossibile, non si indebolisce solo il diritto alla casa, ma anche l’accesso al lavoro stesso, la continuità delle carriere, la possibilità di costruire vita quotidiana dentro una città.
Il deterioramento del rapporto tra redditi e costi dell’abitare è uno dei cardini del rapporto. Oca ricorda che, nel contesto italiano, la riduzione del salario medio reale degli ultimi decenni rende ancora più fuorviante qualunque discorso sulla casa che non tenga insieme prezzi, canoni, salari e redditi disponibili.
A Milano la forbice tra costi abitativi e capacità economica si consolida, mentre il mercato immobiliare si muove sempre più in una direzione separata dall’economia reale. Per una quota crescente di popolazione, poter abitare in città dipende meno dal lavoro e più dalla disponibilità di patrimonio familiare, eredità, aiuti dei genitori o proprietà già accumulata.
Anche i dati sullo stock abitativo contribuiscono a smontare alcune semplificazioni. Nel 2024, a Milano, le abitazioni censite dal catasto, al netto della categoria uffici e studi privati, arrivano a 833.242, mentre i nuclei familiari registrati in anagrafe sono 782.667. Questo significa che il numero di abitazioni continua a essere superiore a quello dei nuclei familiari.
Il rapporto segnala inoltre che nel 2023 l’Istituto nazionale di statistica stimava oltre 105 mila abitazioni non occupate da residenti. Il problema, dunque, non può essere raccontato solo come scarsità fisica di case: riguarda piuttosto il modo in cui lo stock esistente viene usato, distribuito e sottratto all’accesso ordinario.
Su questo punto pesa un altro dato molto forte, che il rapporto affronta con cautela metodologica ma con evidenti implicazioni politiche. Attraverso dati telefonici aggregati, Oca prova a stimare gli abitanti reali di Milano, cioè le persone che di fatto vivono stabilmente in città pur senza risultare necessariamente residenti in anagrafe.
Nel 2023, a fronte di 1.417.597 residenti anagrafici, gli abitanti telefonici annuali risultano 1.610.400, con una differenza di 192.803 persone. Una quota enorme, che comprende verosimilmente studenti, lavoratori, persone in condizioni abitative precarie e altre presenze stabili ma non registrate. Il dato non offre una misura perfetta, ma indica con chiarezza che la pressione abitativa reale sulla città è molto più alta di quella che emerge dai registri ufficiali.
Il mercato della compravendita conferma la selezione sociale all’ingresso. Nel 2024 il 47,8 per cento degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche nel comune di Milano è stato assistito da mutuo. Ciò significa che oltre la metà delle compravendite avviene con disponibilità proprie preesistenti. Il rapporto osserva che queste disponibilità derivano sempre meno dal risparmio prodotto dal lavoro e sempre più da eredità, sostegno familiare o vendita contestuale di altro patrimonio.
L’accesso alla proprietà, insomma, appare sempre più monopolizzato da chi possiede già capitale. Nello stesso anno, il prezzo medio di compravendita registrato dall’Osservatorio del mercato immobiliare arriva a 4.675 euro al metro quadro commerciale, con un aumento dell’8,5 per cento sull’anno precedente, mentre tra il 2015 e il 2024 i prezzi delle abitazioni a Milano crescono del 65,1 per cento.
Ancora più significativo è il capitolo sull’affitto. Oca parla esplicitamente di precarizzazione della locazione. Nel 2024 i contratti a lungo termine continuano a diminuire, con un calo del 7 per cento rispetto al 2023 e quasi 10 mila contratti in meno rispetto al picco del 2021. Nello stesso tempo aumentano i contratti transitori, che crescono di circa 10 mila unità rispetto al 2018.
Per le stanze la tendenza è ancora più marcata: i contratti transitori rappresentano il 62 per cento del totale. Anche il canone concordato cresce, ma resta dentro un quadro generale in cui il lungo periodo perde peso e l’instabilità abitativa si normalizza. È una trasformazione che colpisce soprattutto chi entra oggi nel mercato, chi non ha garanzie patrimoniali e chi dipende integralmente dal reddito da lavoro.
La dimensione metropolitana rende il quadro ancora più duro. Nelle elaborazioni sulla regione urbana, il rapporto mostra che i canoni di locazione crescono più rapidamente dei prezzi di compravendita e conservano una geografia radiale che si irradia dal centro di Milano verso l’esterno.
Restano elevati anche in molti comuni serviti dalla metropolitana o dalle linee ferroviarie, come Rho, Sesto San Giovanni, Segrate e San Donato. Questo vuol dire che l’allontanamento dal capoluogo non produce automaticamente un accesso abbordabile alla casa, soprattutto dove la connessione infrastrutturale rende quei territori più appetibili e quindi più esposti alla pressione dei prezzi.
Il rapporto va oltre e prova a combinare affitto, trasporto e tempo di spostamento. Il risultato è forse il passaggio più dirompente dell’intero lavoro.
Per un lavoratore con salario lordo di 1.540 euro al mese, i costi dell’alloggio, del trasporto e del tempo trascorso nel traffico nella regione urbana rappresentano quasi sempre una quota tra il 60 e l’80 per cento del reddito; in alcune aree, compresa gran parte di Milano e zone come Vigevano o il nord di Monza, si superano addirittura l’80 per cento e, in certi casi, si arriva a due volte il salario.
Perfino per un reddito lordo di 2.970 euro mensili le opzioni davvero sostenibili restano limitate e concentrate in pochi comuni del quadrante sud. È qui che il rapporto smonta l’idea rassicurante secondo cui basti trasferirsi fuori città per risolvere la crisi abitativa. In molti casi, il costo totale della vita quotidiana rende diversi comuni della regione urbana meno abbordabili di alcuni quartieri della città centrale.
L’altro grande merito del rapporto è riportare la questione abitativa dentro il tema delle trasformazioni territoriali. Le mappe sulle aree dismesse mostrano una costellazione di siti inattivi o sottoutilizzati che interessa quasi tutti i comuni della regione urbana e si addensa lungo le principali direttrici infrastrutturali e i nodi ferroviari.
Oca li legge come un potenziale serbatoio per politiche abitative e di rigenerazione con rilevanza strategica proprio nei luoghi più accessibili. Al contrario, le mappe sul nuovo tessuto residenziale mostrano uno sviluppo frammentato, diffuso, fatto di piccoli addensamenti dispersi, più episodici che governati. In altre parole, lo spazio per una politica pubblica esiste, ma finora manca una regia capace di orientarlo in funzione dell’interesse collettivo.
Da tutto questo emerge una lettura molto precisa. Milano non sta semplicemente diventando costosa. Sta ridefinendo il proprio equilibrio sociale scaricando all’esterno una parte crescente del costo dell’abitare. Espelle quote di popolazione a basso e medio reddito verso territori che il rapporto definisce, di fatto, impreparati ad accoglierle, privi di adeguate politiche di scala metropolitana e regionale per la qualità urbana e la mobilità.
La metropoli continua a concentrare opportunità, ma distribuisce altrove il peso quotidiano necessario a sostenerle. È una forma di disuguaglianza spaziale che si traduce in pendolarismo forzato, affitti più instabili, tempi di vita più duri e dipendenza crescente da infrastrutture che non sempre reggono.
In questa prospettiva, il terzo rapporto Oca non consegna solo una fotografia della crisi abitativa milanese. Consegna una critica molto concreta al modo in cui quella crisi viene finora affrontata. Non basta produrre nuove etichette per l’offerta residenziale, né immaginare che il mercato aggiusti da sé il rapporto tra casa e reddito.
Serve una politica che tenga insieme abitare, salari, trasporti, rigenerazione urbana e governo del territorio. Finché questo non accadrà, il prezzo di Milano continuerà a essere pagato fuori Milano, da chi ogni giorno deve trasformare distanza, tempo e precarietà in condizione normale dell’abitare.
