I dati dell’Agenzia delle Entrate in materia di locazioni sono sempre interessanti. Il 10 giugno l’AdE ha pubblicato il dato statistico sulle locazioni delle abitazioni relative al primo trimestre 2026 in rapporto al primo trimestre del 2025 e un focus sulle città di Roma e Milano.
Non mancano le sorprese, tenuto conto che, rispetto ad altre rilevazioni, qui si parla di contratti stipulati e registrati legalmente.
I nuovi contratti di locazione stipulati a livello nazionale e in tutti i comuni, sia ad alta tensione abitativa che non ad alta tensione abitativa, nel primo trimestre 2026 sono stati 262.248, segnando un +0,3% rispetto allo stesso periodo del 2025.
L’ammontare dei canoni di locazione è stato pari a 1,770 miliardi di euro, con un aumento del 4,1% rispetto al 2025.
I contratti stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa sono stati 170.385, con un aumento dell’1,2% rispetto al 2025. L’ammontare dei canoni annui di questi contratti è stato pari a 1,272 miliardi di euro, con un aumento rispetto al 2025.
Se andiamo a vedere i dati relativi alle tipologie dei contratti che si riscontrano nei comuni ad alta tensione abitativa, sono i seguenti:
i contratti a libero mercato (anni 4+4) sono stati, nel primo trimestre 2026, 57.362, segnando una riduzione del 3,7%. L’ammontare dei canoni annui di questi contratti è stato di 465 milioni di euro, con una riduzione dello 0,7%.
I contratti transitori sono stati 38.529, con una riduzione dell’1,5%, e questo sorprende in quanto negli ultimi tre anni avevamo assistito a un aumento; ma potrebbe essere un dato relativo al solo primo trimestre del 2026, da verificare poi nell’andamento dei prossimi trimestri. Per questi contratti l’ammontare dei canoni annui è stato pari a 265 milioni di euro, con una riduzione dell’1,2%.
I contratti agevolati (anni 3+2) sono stati, nei comuni ad alta tensione abitativa, 71.584, con un aumento del 6,6%: anche questa una sorpresa, in quanto negli anni scorsi si era rilevato un aumento ma con percentuali molto più basse. Per questi contratti l’ammontare dei canoni annui è stato di 506 milioni di euro, con un aumento rispetto al primo trimestre 2025 del 12,8%: segno di un aumento dell’importo degli affitti agevolati superiore all’aumento del numero dei contratti.
Per quanto riguarda i contratti transitori per studenti, le abitazioni locate per intero sono state 13.999, con un aumento del 5,9%. Per questi contratti l’ammontare degli affitti è stato di 95 milioni di euro, in aumento rispetto al 2025 dell’11,4%.
Le abitazioni locate a studenti per porzioni (camere) sono state 13.314, con un aumento del 21,8%; in questo caso l’ammontare degli affitti è stato di 49 milioni di euro, con un aumento rispetto al monte affitti del primo trimestre 2025 del 22%.
Molto interessanti i dati relativi alle locazioni di Roma e Milano, anche in questo caso con delle sorprese.
A Roma complessivamente sono stati stipulati, nel primo trimestre 2026, 14.096 contratti, con un aumento rispetto al primo trimestre del 2025 del 7,4%. L’ammontare annuo complessivo dei contratti di locazione stipulati a Roma è stato di 164 milioni di euro, con un aumento del 10,3% rispetto al corrispondente periodo del 2025.
Se andiamo nel particolare delle singole tipologie contrattuali, si nota che a Roma:
i contratti a libero mercato sono stati 2.796, con un aumento dell’1,2%, e l’ammontare dei canoni di 38 milioni di euro, con un aumento dell’8,8%.
I contratti transitori sono stati 1.971, con un aumento del 6%, e l’ammontare degli affitti di 19 milioni di euro, con una riduzione del 2% rispetto al 2025.
I contratti agevolati stipulati sono stati 7.467, con un aumento rispetto al 2025 del 10,8%, e l’ammontare degli affitti di 88 milioni di euro, con un aumento del 14,5%.
Infine, i contratti per studenti di abitazioni locate per intero sono stati 1.862, con un aumento del 5,3%, e il canone annuo è stato di 20 milioni di euro, con un aumento dell’8,7%. Mentre le abitazioni locate per porzioni (camere) sono state 2.878, con un aumento del 14,8%, e l’ammontare di questi affitti di 15 milioni di euro, con un aumento del 14,1%.
Se andiamo a vedere Milano, questi sono i dati:
complessivamente sono stati stipulati, nel primo trimestre 2026, 15.225 contratti, con un aumento rispetto al primo trimestre del 2025 dell’1%. L’ammontare annuo complessivo dei contratti di locazione stipulati a Milano è stato di 193 milioni di euro, con un aumento del 6,4% rispetto al corrispondente periodo del 2025.
Se andiamo nel particolare delle singole tipologie contrattuali, si nota che a Milano:
i contratti a libero mercato sono stati 6.376, con una riduzione del 13,2%, e l’ammontare dei canoni di 93 milioni di euro, con una riduzione del 6,2%.
I contratti transitori sono stati 5.101, con una riduzione del 4,9%, e l’ammontare degli affitti di 51 milioni di euro, con una riduzione del 7,8% rispetto al 2025.
I contratti agevolati stipulati sono stati 2.946, con un aumento rispetto al 2025 del 55,8%, e l’ammontare degli affitti di 39 milioni di euro, con un aumento dell’84,6%.
Infine, i contratti per studenti di abitazioni locate per intero sono stati 802, con un aumento del 71%, e il canone annuo è stato di 9 milioni di euro, con un aumento dell’86,5%. Mentre le abitazioni locate per porzioni (camere) sono state 707, con un aumento del 30,9%, e l’ammontare di questi affitti di 3 milioni di euro, con un aumento del 36,4%.
Questi dati mettono in risalto — in quanto coerenti con i trimestri degli anni precedenti — che c’è un aumento dei contratti di locazione, anche di lungo periodo, a differenza di quella che è la percezione di molti; che i contratti di locazione per studenti, transitori e di tipo agevolato rappresentano ormai la quota preponderante del mercato; e che prosegue la diminuzione degli affitti a libero mercato.
Di contro, gli affitti sono sempre più alti, con percentuali di aumento anche a doppia cifra. Da notare come nel solo primo trimestre del 2026 gli inquilini si siano impegnati contrattualmente a versare oltre 1,7 miliardi di euro di affitti all’anno: di questi, 1,27 miliardi di euro per contratti stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa e 498 milioni nei comuni a non alta tensione abitativa.
Il caro affitti continua a mordere e a incidere pesantemente sui redditi familiari, ma questo non dipende solo da un mercato che non incrocia correttamente domanda e offerta, bensì anche dal fatto che la legge 431/98, con i suoi due canali contrattuali, è un ostacolo alla definizione, nel canale agevolato, di accordi per affitti che siano più sostenibili.
Senza un ragionamento che porti a una profonda revisione della legge 431/98, con l’eliminazione del canale a libero mercato, ogni ragionamento sul caro affitti resta epidermico. Non saranno certo i 100 mila alloggi promessi dal Governo in dieci anni a modificare lo stato di cose presente.
Anche alcuni ragionamenti sull’impatto degli affitti turistici probabilmente hanno bisogno di un approfondimento, e i dati di Roma lo dimostrano: quelli pre, durante e dopo il Giubileo.
