In Italia si stimano 460.466 locali commerciali sfitti, il 16,9% del patrimonio di immobili destinati ad attività economiche considerato dalla ricerca. Quasi uno su sei. È il risultato di uno studio presentato il 22 ottobre da Confcommercio, realizzato in collaborazione con l’Istituto Guglielmo Tagliacarne, che restituisce l’immagine di un Paese nel quale una parte consistente degli spazi un tempo occupati da negozi e servizi ha perso la propria funzione economica. Ma dietro le saracinesche abbassate non ci sono soltanto imprese scomparse e affitti non riscossi. C’è un cambiamento profondo della vita quotidiana, che rischia di colpire soprattutto chi dispone di meno risorse.
La ricerca prende in esame circa 2,7 milioni di indirizzi di unità locali, attive almeno una volta tra il 2011 e il 2023, comprendendo commercio, ristorazione, attività professionali e servizi. Il numero degli sfitti viene stimato attraverso la differenza tra questi indirizzi e quelli ancora attivi, con una successiva proiezione al 2025. Non si tratta quindi di un censimento diretto degli immobili effettivamente vuoti, ma di una stima costruita sulla cessazione delle attività economiche nei luoghi considerati.
Una distinzione necessaria, che non riduce tuttavia la portata del fenomeno. Perché quando un’attività chiude definitivamente, a perdere qualcosa non è soltanto il titolare. Cambiano i servizi disponibili, le relazioni sociali e la possibilità stessa di vivere un territorio senza dover continuamente raggiungere altri luoghi.
Il piccolo commercio paga il prezzo più alto
I dati mostrano che la desertificazione colpisce soprattutto gli esercizi di dimensioni ridotte. Nel piccolo commercio alimentare gli sfitti stimati sono 47.389, pari al 26,7% degli indirizzi considerati. Nel commercio non alimentare raggiungono quota 114.182, con un’incidenza del 26,1%. Anche i bar presentano una percentuale elevata, il 22,8%, mentre per la ristorazione si arriva al 18,6%.
Sono numeri che raccontano la progressiva fragilità di un modello commerciale fondato sulla prossimità. Il negozio di alimentari sotto casa, la merceria, il fruttivendolo, il piccolo esercizio specializzato non sono soltanto luoghi nei quali acquistare prodotti. Rappresentano una rete di servizi distribuita sul territorio, particolarmente importante per chi non possiede un’automobile, per le persone anziane e per le famiglie che devono conciliare tempi di lavoro, cura e difficoltà economiche.
Quando questa rete si impoverisce, l’accesso ai beni essenziali può diventare più complicato e costoso. La chiusura di un negozio alimentare può significare dover percorrere diversi chilometri per fare la spesa. La scomparsa di un’attività di quartiere può obbligare a utilizzare mezzi pubblici insufficienti oppure a dipendere dall’aiuto di familiari e conoscenti.
La desertificazione commerciale, dunque, non ha le stesse conseguenze per tutti. Chi dispone di redditi elevati, mezzi privati e tempo può adattarsi più facilmente alla concentrazione delle attività in centri commerciali e grandi strutture di vendita. Chi ha risorse limitate rischia invece di subire una nuova forma di esclusione, meno visibile della povertà monetaria ma capace di peggiorare concretamente la qualità della vita.
Piccoli centri e campagne, la geografia dell’abbandono
La distribuzione territoriale conferma quanto il fenomeno sia diseguale. Nel 2023, secondo le elaborazioni dello studio, l’incidenza degli sfitti era del 13,6% nel Nord-Ovest, del 16,8% nel Nord-Est e del 16,7% nel Centro. Nel Mezzogiorno raggiungeva il 20,8%.
Ancora più significativa è la differenza tra le aree urbane e quelle rurali. Nelle città gli indirizzi senza attività rappresentavano il 12,4% del totale, nelle piccole città e nei sobborghi il 19,5%, mentre nelle zone rurali la percentuale arrivava al 24,3%. Quasi uno su quattro.
È una geografia che si sovrappone, almeno in parte, a quella dello spopolamento, dell’invecchiamento della popolazione e della riduzione dei servizi pubblici. Nei territori più fragili la chiusura delle attività commerciali può accelerare un processo già in corso: diminuiscono le opportunità economiche, si riducono i luoghi di incontro e diventa sempre meno conveniente restare.
Il rischio è un circolo vizioso. La diminuzione della popolazione rende più difficile la sopravvivenza delle attività, mentre la scomparsa dei servizi contribuisce a rendere quei territori meno abitabili, favorendo ulteriori partenze.
In un piccolo comune, perdere un alimentari o un bar può avere conseguenze molto diverse rispetto alla chiusura di un esercizio in una grande città. Significa talvolta perdere uno degli ultimi luoghi di socialità, un punto di riferimento quotidiano o un servizio indispensabile per chi ha difficoltà a spostarsi.
Il costo economico e quello che non compare nei bilanci
Confcommercio stima anche il costo economico dello sfitto. Considerando un canone medio annuo di circa 16mila euro per locale e una durata media stimata di 7,2 anni, la ricerca quantifica in circa 53 miliardi di euro i canoni potenziali non percepiti nel periodo considerato, equivalenti a 4,4 miliardi annui, lo 0,2% del prodotto interno lordo.
È una valutazione teorica, fondata sull’ipotesi che gli immobili avrebbero potuto essere affittati alle condizioni medie considerate. Non misura quindi una perdita economica effettivamente registrata per ogni singola attività. Ma offre un’indicazione della quantità di patrimonio immobiliare che non trova più un impiego produttivo.
Esiste però un costo che questa stima non può rappresentare: quello sociale.
Quanto vale la possibilità, per una persona anziana, di acquistare il pane senza dover chiedere un passaggio? Quanto incide sul bilancio di una famiglia dover sostenere nuove spese di trasporto per raggiungere servizi prima disponibili vicino casa? Qual è il prezzo della scomparsa dei luoghi nei quali si costruivano relazioni quotidiane?
Sono domande che una valutazione esclusivamente immobiliare non riesce a esaurire.
Non bastano nuove attività se i territori continuano a impoverirsi
Attribuire la desertificazione commerciale soltanto alla concorrenza della grande distribuzione o alle vendite online sarebbe riduttivo. Questi fattori hanno certamente trasformato le abitudini di consumo, ma la sopravvivenza del commercio di prossimità dipende anche dalla capacità di spesa delle famiglie, dai costi di gestione, dagli affitti e dalle condizioni economiche dei territori.
Un negozio non può sopravvivere se la popolazione diminuisce, i redditi ristagnano e una parte crescente dei residenti fatica ad acquistare anche ciò che è necessario. Allo stesso modo, incentivi all’apertura di nuove attività rischiano di produrre risultati limitati se non vengono accompagnati da politiche capaci di contrastare lo spopolamento e migliorare le condizioni materiali della popolazione.
Il problema richiede quindi una visione più ampia di quella strettamente commerciale. Servono interventi sui servizi pubblici, sui trasporti, sull’accessibilità dei quartieri, sul recupero degli immobili inutilizzati e sul sostegno alle economie locali. Ma serve soprattutto riconoscere che la possibilità di vivere dignitosamente in un territorio dipende anche dalla presenza di attività e servizi raggiungibili.
La ricerca di Confcommercio segnala peraltro che gli sfitti stimati sono leggermente diminuiti rispetto al 2023, quando erano 467.103. Un dato che impedisce di descrivere il fenomeno come una crescita ininterrotta, ma non cancella le dimensioni della desertificazione già accumulata.
Il punto politico è proprio questo: non basta registrare la scomparsa dei negozi e calcolare quanto costano gli immobili vuoti. Occorre chiedersi quale modello di città e di territorio stiamo costruendo, e chi finisce per pagarne le conseguenze.
Perché un quartiere senza commercio di prossimità non diventa semplicemente un quartiere con meno negozi. Può diventare un luogo nel quale vivere costa di più, muoversi è più difficile e le persone fragili sono progressivamente più isolate.
La desertificazione commerciale è anche una forma di impoverimento collettivo. E, come spesso accade, il suo prezzo più alto rischia di essere pagato da chi è già povero.
