Affitti a Roma e Milano nel 2025: i contratti aumentano ma, a fronte di un incremento rilevante dei contratti transitori e per studenti e di una tenuta dei contratti agevolati, che suppliscono alla riduzione dei contratti a libero mercato di anni 4+4, cambia il mercato.
È sempre stato caldo il dibattito sul mercato delle locazioni nelle grandi città italiane, dominato dalla domanda: la crescita degli affitti turistici e dei bed & breakfast ha effettivamente svuotato il mercato degli affitti residenziali? I contratti di lungo periodo stanno davvero scomparendo?
Per rispondere a questo interrogativo è utile guardare ai dati ufficiali delle statistiche trimestrali sulle locazioni dell’Agenzia delle Entrate, che registrano esclusivamente i contratti stipulati e registrati. Si tratta quindi di uno degli strumenti più affidabili per osservare l’andamento reale del mercato.
L’analisi dei dati relativi al 2025, confrontati con quelli del 2024, mostra un quadro più articolato rispetto alla narrazione dominante: il numero complessivo dei contratti cresce sia a Milano sia a Roma, ma cambia la composizione delle tipologie contrattuali.
Milano: più contratti e boom delle locazioni transitorie
A Milano, nel corso del 2025, si registra un aumento dei contratti di locazione in tutti i trimestri rispetto all’anno precedente.
Nel quarto trimestre 2025 sono stati stipulati 18.363 contratti (esclusi quelli per studenti relativi a porzioni di appartamento), contro i 14.795 dello stesso periodo del 2024.
Il cambiamento più evidente riguarda le tipologie contrattuali. I contratti a libero mercato mostrano una lieve diminuzione: 7.701 nel 2025 contro 8.033 nel 2024. Al contrario crescono in modo significativo i contratti transitori, che passano da 4.853 a 6.880, e aumentano anche i contratti agevolati, saliti da 1.474 a 2.775.
In forte crescita le locazioni per studenti: 1.007 contratti per interi appartamenti nel quarto trimestre 2025, contro 435 nel 2024, a cui si aggiungono 912 contratti per porzioni di abitazione (457 nel 2024).
Nel terzo trimestre 2025 i contratti complessivi sono stati 17.376, contro 14.069 del 2024; nel secondo trimestre 12.654, rispetto ai 10.747 dell’anno precedente; mentre nel primo trimestre 2025 hanno raggiunto 14.842, contro 11.826 del 2024.
Anche a Milano, dunque, il dato più significativo è la crescita delle locazioni transitorie e di quelle rivolte agli studenti, che assumono un peso sempre maggiore nel mercato cittadino.
Roma: più contratti nonostante la pressione turistica
Il quadro di Roma è particolarmente interessante, alla luce della forte crescita del turismo e dell’impatto del Giubileo.
Il quadro complessivo delle locazioni a Roma
Considerando l’intero anno, nel 2025 a Roma sono stati stipulati complessivamente 54.053 nuovi contratti di locazione (esclusi quelli relativi a porzioni di appartamento destinate agli studenti), contro 48.133 nel 2024.
Nel dettaglio: 10.656 contratti a libero mercato, in diminuzione rispetto agli 11.271 del 2024.
7.756 contratti transitori, in forte crescita rispetto ai 4.849 dell’anno precedente.
27.188 contratti agevolati, in aumento rispetto ai 26.337 del 2024.
7.453 contratti per studenti relativi a interi appartamenti, contro 5.676 nel 2024.
A questi si aggiungono 15.683 contratti per studenti relativi a porzioni di appartamento, contro i 10.195 del 2024. Complessivamente, quindi, nel 2025 a Roma sono stati stipulati 69.736 contratti, considerando anche le locazioni studentesche per porzioni di immobile, mentre nel 2024 erano stati 58.228.
Uno degli aspetti più rilevanti riguarda la tenuta dei contratti di lunga durata.
Nel 2025 a Roma i contratti 3+2 e 4+4 sono stati 37.744, un dato sostanzialmente stabile rispetto ai 37.608 del 2024.
All’interno di questa categoria i contratti agevolati rappresentano ormai la quota maggioritaria e costituiscono circa la metà dell’intero mercato delle locazioni della capitale.
Parallelamente continua la riduzione dei contratti a libero mercato, una tendenza già evidente negli anni precedenti.
Il cambiamento più evidente riguarda quindi la crescita delle locazioni di durata più breve.
Nel 2025 a Roma i contratti transitori e quelli per studenti, considerando solo gli interi appartamenti, sono stati 15.208, contro 10.195 nel 2024.
Più marcato l’aumento delle locazioni studentesche per porzioni di appartamento, passate da 10.195 nel 2024 a 15.683 nel 2025.
Alla luce dei dati ufficiali non emerge, come comunemente si pensa, una riduzione complessiva dei contratti di locazione, nemmeno in una fase come quella dell’espansione degli affitti turistici nel Giubileo.
I dati suggeriscono una trasformazione del mercato: sembrerebbe che una parte dei proprietari si orienti sempre più verso contratti transitori, cresce l’offerta di locazioni per studenti e aumentano anche, seppur in misura ridotta, i contratti agevolati.
Da tali dati, l’avvenuta espansione dei B&B potrebbe essere legata anche all’immissione sul mercato di immobili precedentemente sfitti, più che alla conversione diretta di abitazioni affittate con contratti di lungo periodo.
Il nodo degli affitti sempre più alti resta però centrale. È ormai un dato strutturale quello che vede, in tutte le tipologie contrattuali, aumenti significativi dei canoni, rendendo sempre più difficile l’accesso alla casa per molte famiglie, lavoratori e studenti.
Il mercato delle locazioni non scompare ma cambia struttura, diventa più precario, come risulta dall’aumento dei contratti transitori e per studenti, e diventa progressivamente più caro.
Una sfida che il Governo e le città italiane devono affrontare.
