A chi e a cosa è servita davvero la flat tax sulle locazioni?
Con la cedolare secca sulle locazioni, la promessa era quella di aumentare l’offerta di case in affitto, calmierare gli affitti e far emergere il nero.
I risultati raccontano un’altra storia.
La cedolare secca, introdotta nel 2011, è un regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF, delle relative addizionali e delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione abitativa. Prevede un’aliquota ordinaria del 21% e un’aliquota agevolata del 10% per i contratti a canone concordato. La legge di bilancio per il 2027 porta l’aliquota agevolata al 5% e all’1% per i contratti a giovani under 35 anni, per i soli nuovi contratti stipulati nel 2027.
La giustificazione politica ed economica alla base di questa misura era semplice: ridurre la tassazione sui proprietari avrebbe incentivato l’immissione di più abitazioni sul mercato delle locazioni, aumentato l’offerta e, di conseguenza, contribuito a calmierare gli affitti.
Ma è andata così?
Le quantificazioni delle minori entrate riportate nei diversi “Rapporti sulle spese fiscali” del MEF indicano una crescita significativa del costo della misura. Ad esempio, dal 2017 al 2028, la somma delle quantificazioni annuali considerate arriva a oltre 31 miliardi di euro.
Per il solo triennio 2026-2028, il Rapporto MEF del giugno 2026 quantifica le minori entrate in 3 miliardi e 530 milioni di euro all’anno, per complessivi 10,59 miliardi.
Ma, a fronte di questa consistente rinuncia fiscale, quale risultato abbiamo ottenuto sul diritto all’abitare?
Gli affitti, infatti, non sono diventati accessibili; anzi, il caro affitti è una delle più rilevanti emergenze.
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, riportati nel Rapporto Immobiliare per il 2025, restituiscono un quadro eloquente. Nel 2024, il canone annuo medio nazionale dei nuovi contratti ordinari di lungo periodo è stato pari a 79 euro/anno al metro quadrato.
Nei 600 comuni ad alta tensione abitativa ha oltrepassato mediamente i 100 euro al metro quadrato/anno.
Nelle grandi città i valori sono ancora più significativi. Parliamo di valori medi che, tradotti in canoni mensili, rendono evidente quanto sia difficile trovare un’abitazione a prezzi sostenibili.
Non possiamo sostenere che l’agevolazione fiscale abbia prodotto un’espansione stabile dell’offerta di abitazioni in locazione ordinaria, soprattutto nei territori dove la domanda abitativa è più forte.
A questa situazione si aggiunge la crescita delle locazioni turistiche, anch’esse soggette inopinatamente a cedolare secca. Secondo ISTAT, tra il 2018 e il 2024, le notti prenotate in alloggi attraverso le quattro principali piattaforme digitali sono quasi raddoppiate: +92%, passando da circa 66 a quasi 127 milioni.
Il fenomeno ha assunto dimensioni rilevanti anche sul piano dell’offerta: a dicembre 2025, il Ministero del Turismo registrava quasi 495.000 alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale. Ciò restituisce la dimensione raggiunta dall’offerta privata destinata al turismo.
È evidente che, in molte città, la redditività delle locazioni turistiche rappresenta un’alternativa alla disponibilità di abitazioni per chi cerca una casa in cui vivere stabilmente.
Allora, a cosa è servito o servirà, fino al 2028, rinunciare a oltre 31 miliardi di euro?
La domanda politica è inevitabile. Se la riduzione fiscale doveva favorire l’offerta e rendere più accessibili gli affitti, perché oggi milioni di famiglie, giovani, lavoratori e studenti continuano a fare i conti con canoni insostenibili e una crescente difficoltà a trovare un’abitazione?
Si tratta di interrogarsi sulle priorità della politica economica e sulle risorse pubbliche sacrificate.
Oltre 31 miliardi di euro rappresentano una cifra enorme. Risorse che avrebbero potuto e potrebbero contribuire a finanziare un grande piano pluriennale di edilizia residenziale pubblica, recuperare gli alloggi popolari vuoti, recuperare e costruire nuove case a canone sociale, sostenere i Comuni nell’acquisizione di immobili e realizzare residenze universitarie pubbliche.
La questione non è soltanto fiscale: è una scelta di modello sociale.
Sarebbe ora di cambiare strada. Le risorse pubbliche devono servire a garantire il diritto all’abitare, non a sostenere un sistema che lascia alle convenienze del mercato e alla proprietà immobiliare privata la risposta a un bisogno fondamentale.
La casa deve tornare a essere un bene comune e un diritto sociale, non una rendita da agevolare mentre gli affitti diventano sempre più insostenibili.
E attenzione: i 31 miliardi di euro di minori entrate ai quali lo Stato ha rinunciato sono quelli dal 2017 e quelli previsti fino al 2028. Ma la cedolare secca ha avuto i suoi effetti dal 2012.
In tempi di discussione della legge di bilancio, fare un ragionamento approfondito sul rapporto costi/benefici sarebbe doveroso. Magari partendo dalla risposta a una semplice domanda: ma se la cedolare secca per i contratti a libero mercato e per le locazioni turistiche non ha prodotto né un aumento dell’offerta di alloggi né un calmieramento degli affitti, a chi è servita? La risposta potrebbe essere: solo a sostenere e foraggiare la rendita immobiliare, fornendo un sostegno economico occulto.
Non proprio un risultato di cui vantarsi.
