Dalla riduzione delle aliquote per gli affitti concordati alla nuova cedolare secca commerciale, la Legge di Bilancio 2027 privilegia gli sgravi fiscali senza garantire benefici agli inquilini. Mancano un piano per aumentare l’offerta di edilizia pubblica, risorse per i Comuni e misure strutturali.
La Legge di Bilancio 2027 conferma l’assenza di una strategia strutturale per affrontare efficacemente il caro affitti e la precarietà abitativa. Il Governo interviene ancora una volta esclusivamente attraverso agevolazioni fiscali a favore dei proprietari, senza introdurre misure che assicurino una riduzione effettiva dei canoni.
Il disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre prevede la riduzione della cedolare secca per gli affitti a canone concordato dall’attuale 10% al 5%, con un’ulteriore riduzione all’1% per i contratti stipulati con gli under 35. È inoltre prevista una cedolare secca al 21% per le locazioni di negozi della categoria catastale C/1, con superficie inferiore a 300 metri quadrati: non proprio piccole botteghe.
A queste misure si aggiungono la conferma delle detrazioni edilizie al 50% per l’abitazione principale e al 36% per gli altri immobili, oltre al bonus mobili del 50% su una spesa massima di 5.000 euro.
Ma la domanda fondamentale rimane: quali benefici concreti ricaveranno gli inquilini da queste agevolazioni?
Ridurre la cedolare secca per i contratti concordati non è, in sé, una scelta negativa. Il problema è che il beneficio fiscale viene riconosciuto ai proprietari senza essere subordinato a un’ulteriore riduzione dei canoni.
La storia della cedolare secca, introdotta nel 2011 anche con l’obiettivo di contrastare gli affitti in nero, dovrebbe indurre a una riflessione.
Secondo i dati richiamati nel Rapporto sull’economia non osservata e sull’evasione fiscale, nel 2023 l’evasione relativa alle locazioni sarebbe stata pari a 773 milioni di euro, mentre nel quinquennio 2019-2023 avrebbe superato complessivamente i 4 miliardi.
Anche sul fronte dei prezzi, la riduzione della tassazione non ha prodotto un generale contenimento degli affitti. Al contrario, negli ultimi anni, mentre si consolidavano le agevolazioni fiscali per le locazioni e si espandevano gli affitti turistici, in numerose città i canoni sono aumentati, erodendo il potere d’acquisto di lavoratori, pensionati e famiglie.
C’è poi il costo per le finanze pubbliche. Il Rapporto annuale sulle spese fiscali del 2024 stimava, secondo i dati citati, minori entrate riconducibili alla cedolare secca per complessivi 3,1 miliardi di euro per ciascuno degli anni 2025, 2026 e 2027.
È quindi legittimo chiedersi se queste risorse abbiano prodotto benefici sociali proporzionati al loro costo.
Senza condizioni vincolanti, abbassare le imposte rischia solo di aumentare il vantaggio dei proprietari, senza rendere più accessibile la casa.
Le proposte alternative: agevolazioni in cambio di affitti più bassi
Potevano essere prese in considerazione proposte alternative. Se l’obiettivo è contrastare il caro affitti, occorre legare gli incentivi fiscali a risultati verificabili.
Una proposta concreta potrebbe prevedere agevolazioni straordinarie per i proprietari che accettino di ridurre del 30% il canone rispetto a quello precedentemente applicato oppure, per i nuovi contratti concordati, rispetto ai valori di riferimento stabiliti dagli accordi territoriali.
A fronte di una riduzione effettiva dell’affitto, si potrebbe riconoscere un trattamento fiscale particolarmente favorevole, fino all’esenzione dall’IRPEF per la durata quinquennale dei contratti, insieme alla possibilità di azzerare l’IMU per gli immobili interessati, secondo criteri e condizioni definiti dalla legge.
In questo modo, il sostegno pubblico non sarebbe più un beneficio generalizzato per la proprietà, ma uno strumento per ottenere un risultato sociale preciso: canoni più sostenibili per gli inquilini.
Le risorse necessarie potrebbero essere reperite anche attraverso la soppressione della cedolare secca riconosciuta alle locazioni a libero mercato e agli affitti turistici.
Il superamento della cedolare secca agevolata per queste tipologie potrebbe contribuire a recuperare risorse, quantificabili in 1,5 miliardi di euro l’anno, da destinare a politiche abitative più efficaci.
Cedolare secca commerciale: chi ne trarrà effettivo vantaggio?
Anche la cedolare secca al 21% per i negozi presenta criticità analoghe. La misura, prevista per gli immobili C/1 con superficie inferiore a 300 metri quadrati, consentirebbe ai proprietari di beneficiare di un’imposizione sostitutiva sui canoni, evitando la tassazione ordinaria IRPEF e le imposte di registro e di bollo.
Una misura simile era stata introdotta nel 2019, con un limite dimensionale di 600 metri quadrati, senza essere successivamente confermata.
Ma anche in questo caso manca una garanzia: la riduzione delle imposte non comporta automaticamente una riduzione degli affitti commerciali. Il proprietario potrebbe pagare meno tasse continuando a richiedere lo stesso canone, mentre negozianti, artigiani e piccole imprese resterebbero esposti a costi di locazione elevati.
Se si vogliono salvaguardare le attività di prossimità, occorre collegare gli incentivi alla sostenibilità dei canoni, evitando che il vantaggio fiscale si traduca esclusivamente in un sostegno alla rendita immobiliare.
Cosa manca nella Legge di Bilancio 2027: edilizia pubblica e interventi strutturali
Il limite più grave della manovra è rappresentato dalle politiche che non vengono affrontate.
Non emerge un piano adeguato per aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica, recuperare gli immobili inutilizzati e garantire soluzioni abitative alle famiglie in difficoltà.
Mancano risorse strutturali per consentire ai Comuni di acquistare o recuperare immobili da destinare alle persone sottoposte a sfratto, favorendo il passaggio da casa a casa ed evitando che l’emergenza abitativa si trasformi in esclusione sociale o in una mera questione di ordine pubblico.
Non viene delineato neppure un piano nazionale per promuovere comunità energetiche rinnovabili solidali nei complessi di edilizia residenziale pubblica, capaci di contribuire alla riduzione delle bollette e al contrasto della povertà energetica.
Il rifinanziamento dei fondi per il contributo all’affitto e per la morosità incolpevole, pur necessario, non può essere l’unica risposta. Questi strumenti intervengono quando la difficoltà è già esplosa, ma non sostituiscono una politica capace di prevenire il disagio e garantire alloggi accessibili.
Occorre inoltre affrontare il ruolo del mercato libero delle locazioni. A distanza di 28 anni dalla legge 431 del 1998, è necessario valutare criticamente gli effetti di un sistema che, soprattutto nei territori ad alta tensione abitativa, ha lasciato ampi margini alla crescita dei canoni.
Le conseguenze sono note: redditi sempre più assorbiti dall’affitto, giovani in difficoltà nel costruire la propria autonomia e nel portare avanti il proprio percorso formativo, famiglie costrette a lasciare i quartieri in cui vivono e aumento degli sfratti per morosità incolpevole. A tutto questo si aggiunge la pressione delle locazioni turistiche, che in alcuni contesti incidono sulla disponibilità di abitazioni per i residenti.
La manovra economica ripropone un modello già sperimentato: sgravi fiscali per i proprietari, interventi parziali sulle emergenze e assenza di una strategia nazionale per il diritto alla casa.
Il Governo continua a sostenere la rendita senza pretendere una contropartita certa in termini di riduzione degli affitti. Ma una politica abitativa efficace deve tutelare anche gli inquilini, aumentare l’offerta di alloggi pubblici e contrastare le cause strutturali del disagio.
Questa esigenza riguarda anche l’opposizione. Non basta chiedere il rifinanziamento dei fondi per il contributo all’affitto e per la morosità incolpevole: servono proposte di vera discontinuità, a partire da un piano pluriennale per l’edilizia pubblica, risorse stabili per i Comuni, recupero del patrimonio inutilizzato, misure contro la povertà energetica e incentivi fiscali subordinati alla riduzione effettiva dei canoni.
In particolare, serve il coraggio di affrontare il nodo del canale a libero mercato previsto dalla legge 431/1998.
La casa non può essere considerata soltanto un investimento da rendere fiscalmente più conveniente. È un bene essenziale e un presupposto della dignità personale e della coesione sociale.
Continuare a sostenere la rendita senza garantire affitti accessibili significa rinunciare a governare il mercato abitativo. La vera alternativa deve rimettere al centro il diritto alla casa e la funzione sociale della proprietà, garantendo non soltanto il diritto di proprietà, ma anche quello al godimento dell’abitazione, e riaffermando la responsabilità pubblica di assicurare condizioni di vita dignitose, a partire dalle persone più povere.
