L’Istat certifica la crescita delle autorizzazioni per la costruzione di abitazioni, mentre la precarietà abitativa e il caro affitti continuano ad allargarsi e diventano temi pubblici.
Aumentano le abitazioni autorizzate, ma resta aperta una domanda fondamentale: a chi serviranno le nuove case? In un Paese che deve fare i conti con milioni di alloggi non occupati, centinaia di migliaia di famiglie in attesa di una casa popolare e un numero crescente di persone e famiglie che non riescono a sostenere i costi degli affitti, continuare a costruire senza una precisa analisi e senza un collegamento al fabbisogno abitativo rischia di aggravare le contraddizioni del sistema.
I dati pubblicati dall’Istat sui permessi di costruire relativi al secondo trimestre del 2026 offrono un’occasione per tornare su una questione decisiva: non basta aumentare l’offerta di abitazioni, bisogna capire quali case servono, dove servono e soprattutto a chi devono essere destinate.
Nel secondo trimestre del 2026, sulla base delle autorizzazioni riguardanti il comparto residenziale, l’Istat stima una crescita congiunturale sia del numero di abitazioni, pari al 3,8%, sia della superficie utile abitabile.
La stima delle abitazioni previste nei nuovi fabbricati residenziali è pari a 13.246 unità, mentre la superficie utile abitabile si attesta a poco meno di 1,15 milioni di metri quadrati.
Il confronto con il secondo trimestre del 2025 conferma la tendenza positiva: il numero di abitazioni autorizzate aumenta dell’8%, mentre la superficie utile abitabile cresce del 7,3%.
Si tratta di dati che descrivono una ripresa dell’attività edilizia residenziale autorizzata. Ma i permessi di costruire, da soli, non ci dicono quali tipologie di abitazioni saranno realizzate e, soprattutto, se i loro prezzi saranno compatibili con i redditi delle persone e delle famiglie che oggi vivono in piena precarietà abitativa.
È proprio da questa distinzione che dovrebbe partire qualsiasi ragionamento sulle politiche abitative.
L’Italia presenta una contraddizione evidente: mentre si autorizzano nuove costruzioni di alloggi, una parte consistente del patrimonio abitativo esistente non risulta occupata stabilmente.
Le statistiche dell’Istat censiscono milioni di abitazioni non occupate. Ma questo dato deve essere interpretato correttamente.
Nel patrimonio non occupato rientrano infatti situazioni molto diverse: seconde case utilizzate solo in alcuni periodi dell’anno, abitazioni inagibili o bisognose di interventi, immobili situati in territori con scarsa domanda e alloggi utilizzati con modalità che non comportano una residenza stabile, come può accadere in alcune forme di locazione turistica o transitoria. Giova ricordare che l’Istat considera sfitte le abitazioni non occupate stabilmente.
Per questo motivo, il numero complessivo delle abitazioni non occupate non può essere automaticamente equiparato a quello delle case vuote, stimato dall’Istat in oltre 9 milioni di abitazioni.
Resta tuttavia il problema politico ed economico di una quota di patrimonio immobiliare che potrebbe, almeno in parte, essere recuperata o rimessa a disposizione, mentre tante persone e famiglie non riescono a trovare una sistemazione adeguata a costi sostenibili per i propri redditi.
Una stima di 2-3 milioni di alloggi effettivamente sfitti e sottratti al mercato dell’affitto o della compravendita può essere più vicina alla realtà.
Costruire non basta: serve una politica pubblica della casa
Il punto, dunque, non è sostenere che in Italia non si debba più costruire. In alcuni territori esiste una domanda abitativa reale e possono essere necessarie nuove abitazioni. Il problema è stabilire se le nuove costruzioni di abitazioni rispondano al fabbisogno effettivo oppure se siano destinate prevalentemente a segmenti di mercato che non intercettano i bisogni delle famiglie con redditi bassi, precari o medio-bassi, sempre più in difficoltà nel sostenere i costi dell’abitare.
È qui che emerge la responsabilità delle amministrazioni comunali.
La pianificazione urbanistica non dovrebbe limitarsi a registrare le richieste del mercato o ad autorizzare nuovi interventi edilizi. Dovrebbe partire da un’analisi concreta del fabbisogno abitativo locale: quante famiglie sono in graduatoria per una casa popolare, quante persone rischiano lo sfratto, quanto incidono gli affitti sui redditi, quali alloggi sono inutilizzati e recuperabili, quante residenze universitarie pubbliche e a basso costo sono disponibili.
Senza questa analisi, il rischio è quello di continuare ad aumentare l’offerta immobiliare senza affrontare il problema dell’accessibilità economica delle abitazioni.
I Comuni dovrebbero utilizzare gli strumenti urbanistici per orientare gli interventi, in particolare e prioritariamente, verso l’edilizia residenziale pubblica e sociale, prevedendo quote adeguate di alloggi a canone sociale e fortemente agevolato, in relazione al fabbisogno documentato e accertato.
Si tratta di riconoscere che il mercato, da solo, non garantisce il diritto all’abitare a chi non dispone di risorse sufficienti.
Il paradosso delle case nuove e delle case popolari
La contraddizione diventa ancora più evidente quando si guarda alla gestione del patrimonio pubblico.
Da una parte, si autorizzano nuove costruzioni, con le relative trasformazioni urbanistiche e il consumo di nuovo suolo. Dall’altra, gli enti pubblici cercano di recuperare gli alloggi popolari inutilizzati, spesso per destinarli a categorie diverse da quelle che attendono da anni nelle graduatorie per l’edilizia residenziale pubblica.
Quando alloggi pubblici vengono destinati a dipendenti pubblici e sottratti alle famiglie nelle graduatorie, si compie una scelleratezza sociale, alimentando una competizione tra soggetti sociali che condividono, pur con bisogni differenti, la difficoltà di trovare una casa a prezzi sostenibili.
Non è accettabile che la scarsità di risposte pubbliche finisca per mettere in contrapposizione famiglie in condizioni di fragilità, lavoratori e studenti, invece di tradursi in un piano capace di affrontare i diversi bisogni abitativi.
Il quadro è aggravato dalle centinaia di migliaia di nuclei familiari in attesa di un alloggio pubblico, dalle famiglie coinvolte nelle procedure di sfratto e dalla carenza di residenze universitarie pubbliche a prezzi sostenibili. Sono problemi distinti, che richiedono strumenti specifici, ma che rimandano tutti alla stessa questione: l’insufficienza di un’offerta abitativa pubblica per chi non può sostenere i prezzi del mercato.
Il diritto all’abitare non può dipendere soltanto dal mercato
Mentre il caro affitti e la precarietà abitativa tornano al centro del dibattito pubblico, le nuove autorizzazioni edilizie non possono essere considerate, di per sé, la risposta all’emergenza.
Per questo le amministrazioni dovrebbero affiancare all’attività edilizia una strategia complessiva che comprenda il recupero degli alloggi pubblici inutilizzati, la riqualificazione del patrimonio privato recuperabile, il sostegno agli affitti sostenibili, l’ampliamento effettivo e sostanziale dell’offerta di edilizia residenziale pubblica e sociale e lo sviluppo di residenze universitarie pubbliche a basso costo compatibili con il diritto allo studio.
A queste misure dovrebbe accompagnarsi una maggiore trasparenza sui dati: patrimonio abitativo disponibile, alloggi sfitti effettivamente recuperabili, graduatorie, sfratti, canoni e nuove costruzioni autorizzate. Solo così sarebbe possibile valutare se le scelte urbanistiche rispondano davvero alle necessità della popolazione.
La questione riguarda tutte le amministrazioni, indipendentemente dal loro orientamento politico. Ma quando sono proprio i Comuni che si definiscono progressisti a non collegare le trasformazioni urbanistiche al diritto all’abitare, la contraddizione diventa ancora più difficile da giustificare.
Non basta dichiarare di voler contrastare il caro affitti o sostenere le fasce più deboli. Occorre tradurre questi obiettivi in scelte concrete: pianificare in base al fabbisogno reale, condizionare gli interventi privati a risultati socialmente utili, recuperare il patrimonio inutilizzato e garantire che una quota significativa delle risorse pubbliche sia destinata prioritariamente a chi oggi non riesce a trovare una casa compatibile con il proprio reddito.
I dati Istat sulle nuove abitazioni autorizzate pongono quindi una domanda che le amministrazioni non possono eludere: stiamo costruendo le case di cui il Paese ha realmente bisogno oppure stiamo semplicemente aumentando l’offerta immobiliare senza garantire a tutti la possibilità di abitarci?
Perché il problema dell’Italia non è soltanto quante abitazioni costruire. È anche quante persone possano permettersi di viverci.
E il diritto all’abitare non può essere subordinato esclusivamente alla redditività degli investimenti immobiliari. Deve diventare una priorità effettiva delle politiche pubbliche, a partire dalle scelte urbanistiche dei Comuni.
