Il 20 maggio scorso l’Agenzia delle entrate ha pubblicato il Rapporto Immobiliare 2025. In questo Rapporto è compresa una sezione che si riporta i dati relativi al 2024, del settore locazioni. Si tenga conto che l’Agenzia delle entrate basa il suo Rapporto sui contratti di locazione stipulati e registrati. Quindi su dati reali ed effettivi.
A livello nazionale le abitazioni per le quali sono stati stipulati nuovi contratti di locazione nel 2024 sono state 1.274.633 con una riduzione complessiva dello 0,6%, riduzione derivante dalla diminuzione del 3,3%, rispetto al 2023, dei contratti stipulati a libero mercato che hanno registrato un canone annuo medio a mq di 112, 4 euro.
Sempre a livello nazionale il numero di contratti transitori sono aumentati del 2% con un canone annuo medio a mq di 79,2 euro, quelli per studenti fuorisede del 3% con un canone annuo medio a mq di 89,7 euro, i contratti agevolati dello 0,1%, registrando un canone annuo medio a mq di 75,6 euro.
Il canone annuo complessivo su base annua aumenta del 4% rispetto al 2023. Sono stati quindi stipulati contratti di locazione per circa il 7% dello stock complessivo disponibile.
In riferimento ai soli 736 comuni ad alta tensione abitativa, dove si concentra oltre il 50% della popolazione residente in Italia, le abitazioni che hanno visto la stipula di nuovi contratti sono state 654.193, in questi comuni complessivamente sono stati stipulati: 161.258 contratti transitori con un canone annuo medio di 125,4 euro; 225.436 contratti a libero mercato con un canone annuo medio di 100,3 a mq; 61,152 contratti per studenti fuorisede con un canone annuo medio di 92 euro a mq; 206.647 contratti agevolati con un canone medio annuo di 79,4 euro.
Complessivamente sono stati locati 54 milioni di mq, con una superficie media di 82,5 mq. Nei comuni ad alta tensione abitativa il valore del costo complessivo di tutti i contratti è di 5,310 miliardi di euro. Un travaso significativo di reddito dalle famiglie in locazione ai locatori.
Per quanto attiene le principali città questi i contratti stipulati e il loro importo, prendiamo ad esempio le due maggiori città, Roma e Milano che presentano grandi differenze: per quanto riguarda i contratti transitori questi sono stati: a Roma 7.393 con un canone medio annuo a mq di 171,9 euro; a Milano 23.044 con un canone annuo medio di 201,8 euro; i contratti a libero mercato stipulati sono stati 11.271 a Roma con un canone medio di 157,4 euro a mq/annuo, mentre a Milano sono stati 29.671 con un canone medio annuo di 208,9 a mq.
I contratti per studenti fuorisede sono stati 7.809 a Roma con un canone annuo medio di 157,8 euro a mq, a Milano sono stati 1.728 con un affitto medio annuo di 180,2 euro a mq. Infine per quanto riguarda i contratti agevolati 3+2 a Roma ne sono stati stipulati 26.337 con un affitto medio annuo di 138, 8 a mq; a Milano sono stati 4.471 con un affitto medio annuo di160,9 euro a mq.
E’ interessante il confronto tra Roma e Milano, a Roma vanno per la maggiore i contratti agevolati e quelli per studenti fuorisede mentre a Milano i contratti stipulati riguardano in particolare i contratti a libero mercato e quelli transitori. Differenze significative si hanno sugli importi dei valori degli affitti significativamente più alti mediamente rispetto a Roma in riferimento alle diverse tipologie di contratto messe a confronto.
I dati sopra riportati vedono un evidente crollo dei contratti a libero mercato cosa che incide significativamente sulla leggera diminuzione dei contratti a livello nazionale. Si evidenzia contestualmente il balzo in avanti, a livello nazionale del 2% e 3% rispettivamente dei contratti transitori e per studenti, sostanzialmente stabili i contratti agevolati.
L’Agenzia delle entrate con i dati diffusi, in qualche modo, contraddice il fatto che la turistificazione ha ridotto di tantissimo la possibilità di stipulare contratti di locazione. Anche nei comuni ad alta tensione abitativa pur in presenza di una complessiva diminuzione dei contratti dello 0,8% si registra contestualmente una riduzione dei contratti a libero mercato che è del 4% superiore al dato nazionale che registrava una diminuzione di questa tipologia di contratto del 3,3%.
Preoccupa in ogni caso l’aumento di contratti comunque precari nel quale ambito possono essere inseriti i contratti transitori e quelli per studenti fuorisede che registrano, anche, i valori più alti di affitto e di aumento rispetto al 2023.
Infine ma non di minore importanza la particolarità del mercato delle locazioni a Roma dove l’Agenzia delle entrate ha certificato nel 2024 un numero di contratti stipulati complessivi pari a 52.810 mentre nel 2023 erano stati 52.220. Un aumento che va detto è da ascrivere in particolare al balzo in avanti dei contratti transitori passati dai 5.147 del 2023 ai 7.393 del 2024 e dei contratti per studenti fuorisede passati dai 5.723 del 2023 ai 7.809 del 2024.
Anche per questi ultimi contratti si assiste ad un rincaro degli affitti molto sostenuto, tenuto conto che i contratti transitori passano da costo mq/mese di 10.05 euro a 14,3 euro mq/mese. Per i contratti per studenti si passa dai 12,2 euro mq/mese ai 13,15 euro mq/mese.
Tenuto conto di tutti i contratti stipulati a Roma tra il 2018 e il 2024, sulla base dei dati diffusi per quegli anni dalla Agenzia delle entrate a Roma sono stati stipulati 43.403 contratti transitori, 36.477 contratti per studenti fuorisede, 103.854 contratti a libero mercato e 203.654 contratti agevolati.
Tutti questi contratti stipulati negli ultimi sette anni hanno avuto un valore complessivo di 3 miliardi, 854 milioni, 200 mila euro, un drenaggio di risorse economiche passate dalle tasche degli inquilini (sempre più poveri) a quelle dei proprietari che hanno sempre più alte aspettative di redditività.
Servirebbe un intervento pubblico di regolamentazione degli affitti con una sorta di nuovo piano regolatore degli affitti e un apporto di edilizia residenziale pubblica ma questa questione non si affronta a nessun livello.
