Negli Stati Uniti il sogno della casa di proprietà non è affatto scomparso. Si è fatto, più semplicemente, troppo costoso per essere inseguito da soli. È da qui che bisogna partire per capire perché, in un mercato immobiliare che continua a escludere una parte crescente dei compratori, stia prendendo quota una soluzione che fino a pochi anni fa sarebbe sembrata marginale o eccentrica: comprare casa in gruppo, con un amico, un fratello, una sorella, un familiare, qualche volta persino con una persona con cui si condivide un progetto di vita solo in parte.
Non è una curiosità sociologica, né una bizzarria da rubriche di costume. È il segnale di un cambiamento più profondo: quando l’accesso alla proprietà si restringe, cambia anche la forma concreta del cosiddetto American dream.
I numeri aiutano a capire perché questo accada. Nel 2025 le vendite di case esistenti negli Usa si sono fermate a 4,06 milioni, il livello più basso dal 1995, mentre il prezzo mediano annuo ha raggiunto i 414.400 dollari. Nello stesso tempo, il compratore “tipico” che entra per la prima volta sul mercato è diventato più raro e più anziano.
Secondo la National Association of Realtors, i first-time buyers sono scesi al minimo storico del 21%, e la loro età mediana è salita a 40 anni. Non serve forzare l’interpretazione: quando chi compra per la prima volta diventa una minoranza così ridotta, significa che il mercato non sta più premiando l’ingresso, ma la resistenza di chi è già dentro.
Su questo sfondo pesa un intreccio che per il lettore italiano va tradotto bene. Negli Stati Uniti il problema non è soltanto che “le case costano troppo”, formula vera ma troppo generica. Il nodo è che si sommano tre fattori: prezzi ancora elevati, mutui costosi e scarsità di offerta.
Freddie Mac continua a stimare un deficit di circa 3,7 milioni di abitazioni rispetto alla domanda di lungo periodo, mentre il mutuo trentennale a tasso fisso, cioè il prodotto standard del mercato americano, viaggiava ancora intorno al 6,22% il 19 marzo 2026.
Vuol dire che anche chi ha un reddito solido, oggi, spesso non viene espulso dal mercato per il prezzo “nominale” della casa, ma per il costo del denaro che si aggiunge al prezzo e ne altera drasticamente la sostenibilità.
È in questa strettoia che si inserisce la crescita del co-buying. Zillow rileva che nel 2025 il 60% dei compratori americani ha acquistato casa con almeno un’altra persona. Nella maggior parte dei casi si tratta ancora di coniugi o partner, ma il dato più interessante è altrove: il 5% ha comprato con un amico e l’8% con un parente. Può sembrare una quota piccola, ma non lo è.
In un mercato grande e strutturato come quello americano, significa che una pratica un tempo periferica sta cominciando a consolidarsi come risposta riconoscibile. Ancora più significativo è ciò che accade tra i single mai sposati: per loro l’acquisto con amici o familiari è molto più frequente della media, segno che la condivisione non nasce da un gusto “alternativo”, ma dall’impossibilità materiale di reggere da soli il costo dell’ingresso.
La stampa americana, quando racconta il fenomeno, non lo presenta come una nuova moda immobiliare, ma come un adattamento forzato. Reuters ha descritto il passaggio da coinquilini a comproprietari come una scelta sempre più frequente tra giovani millennial e Gen Z: chi non riesce ad accumulare da solo anticipo, rating creditizio e reddito sufficiente per qualificarsi a un prestito, prova a sommare risorse, dividere il rischio e comprare ciò che da solo resterebbe irraggiungibile.
Anche l’interesse “potenziale” è molto più ampio delle compravendite già concluse: secondo un’indagine richiamata dalla stessa Reuters, il 59% della Gen Z e il 47% dei millennial hanno considerato l’idea di acquistare una casa con un amico. In altre parole, il co-buying non è solo un comportamento osservato; è ormai una possibilità entrata stabilmente nell’immaginario di chi cerca casa.
Per noi italian,i la parte forse più interessante è proprio questa trasformazione dell’immaginario. Per decenni la casa americana è stata il simbolo massimo dell’autonomia individuale o della stabilità familiare: il mutuo trentennale, il vialetto, il giardino, la casa comprata dalla coppia o dal single che “ce l’ha fatta”. Oggi quel modello non sparisce, ma si deforma.
L’aspirazione resta intatta, però viene mediata da formule cooperative: redditi che si sommano, anticipi condivisi, titolarità divise, contratti che cercano di dare una forma legale a una necessità economica. È un passaggio importante, perché segnala che il sogno americano non viene abbandonato; viene rinegoziato, pezzo per pezzo, sotto la pressione dei prezzi e dei tassi.
Da noi l’ostacolo all’acquisto della prima casa viene spesso aggirato con strumenti diversi: l’aiuto dei genitori, le garanzie familiari, il rinvio dell’uscita dalla famiglia d’origine, le convivenze prolungate, gli acquisti sostenuti da reti parentali.
Negli Stati Uniti, dove il mercato immobiliare è più standardizzato e il credito ipotecario pesa in modo molto più diretto nell’accesso alla proprietà, la risposta prende una forma più formalizzata: non tanto “famiglia che aiuta”, quanto “co-proprietà negoziata”. Dietro, però, il problema è simile: quando il bene casa si allontana dal reddito disponibile, l’individuo da solo non basta più.
Naturalmente sarebbe sbagliato raccontare il co-buying come una soluzione semplice o, peggio, come un modello virtuoso in sé. La stessa Reuters insiste sul fatto che avvocati e consulenti raccomandano accordi dettagliati su quote di proprietà, ripartizione delle spese, uscite anticipate, eventuale vendita dell’immobile e gestione dei conflitti.
È il lato meno romantico del fenomeno, ma anche il più rivelatore. Se per comprare casa servono non solo due redditi, ma anche una sorta di mini-architettura contrattuale privata tra amici o parenti, allora il mercato non sta semplicemente cambiando stile: sta chiedendo ai compratori di farsi istituzione, banca e rete di protezione allo stesso tempo.
È questo, in fondo, il cuore del discorso. “Comprare casa in gruppo” non è il segno di una nuova spensieratezza comunitaria, ma il sintomo di una soglia che si è alzata. I prezzi restano elevati, l’offerta non basta, il mutuo continua a costare troppo, e il risultato è che l’ingresso alla proprietà, che per decenni ha definito il passaggio all’età adulta americana, si sposta più avanti nel tempo oppure si apre soltanto a condizione di essere condiviso.
Per una quota crescente di persone, quella formula sta smettendo di essere un’eccezione e sta diventando una delle poche strade realistiche per entrare nel mercato. E quando una scorciatoia diventa necessità, significa che il modello tradizionale non regge più come prima.
