Hanno redditi in grado di sostenere una rata tra i 500 e i 700 euro al mese, ma non riescono ad acquistare casa. In Italia almeno un milione di residenti stranieri avrebbe oggi la capacità economica per entrare nel mercato della proprietà, eppure resta al palo.
È il paradosso che emerge dal Dossier statistico immigrazione 2025 (capitolo curato da Scenari Immobiliari): solo il 20% delle persone con cittadinanza straniera vive in un’abitazione di proprietà, contro l’80% degli italiani.
Il blocco non è nella rata, ma nel “gradino d’accesso”: anticipo, spese notarili, commissioni d’agenzia. A questo si aggiunge un sistema del credito che spesso richiede garanzie difficili da presentare per chi non ha patrimoni o una lunga storia bancaria in Italia. Così l’acquisto sfuma e l’affitto diventa l’unica strada.
Ma anche qui il percorso è a ostacoli: canoni elevati, richieste di fideiussione, contratti irregolari, immobili di bassa qualità. E poi c’è la barriera più odiosa, quella dei pregiudizi espliciti: il “non si affitta a stranieri” che in troppe città è tornato a essere frase pronunciabile senza imbarazzo.
Il quadro è ancora più duro per richiedenti asilo e rifugiati. In diverse regioni, requisiti di accesso contenitivi alle graduatorie per l’edilizia pubblica e tempi lunghi per ottenere o aggiornare la residenza anagrafica trasformano i sistemi di accoglienza in domicili di lungo periodo. Quando la permanenza finisce, senza una rete reale di soluzioni abitative, la discesa verso le baraccopoli, le roulotte o gli immobili occupati è una possibilità concreta.
C’è poi la dinamica del mercato. Dopo il boom del primo decennio del Duemila, quando tra il 2006 e il 2009 gli acquirenti stranieri comprarono 440 mila abitazioni, la loro incidenza sulle compravendite si è progressivamente ridotta.
Negli ultimi anni la quota si è stabilizzata intorno a un ventesimo del totale; per il 2025 le stime indicano 39 mila transazioni, poco più del 5%. In vent’anni, comunque, gli stranieri hanno acquistato circa un milione di case, per un fatturato complessivo superiore ai 110 miliardi di euro: una domanda tutt’altro che marginale, che ha sostenuto interi segmenti del settore.
È cambiata anche la geografia dell’acquisto. Se a metà anni Duemila una parte significativa delle compravendite avveniva nei centri dei capoluoghi e nei semicentri, oggi il baricentro si è spostato verso le periferie urbane e, soprattutto, nei comuni di provincia.
È una mappa che racconta la ricerca di prezzi più accessibili, ma che spesso coincide con un minor accesso ai servizi, ai trasporti, alle opportunità di lavoro e di istruzione: tutti tasselli fondamentali per l’integrazione.
Quanto alle collettività, oggi sette case su dieci comprate da cittadini stranieri sono intestate a persone provenienti dall’Est Europa, in particolare di origine romena.
Altre comunità — cinesi, indiane, srilankesi, bengalesi, pakistane — mantengono una presenza stabile, mentre l’incidenza dei migranti africani si è ridotta rispetto a vent’anni fa. È un mosaico che riflette rotte migratorie consolidate, insediamenti territoriali e reti familiari o comunitarie che indirizzano scelte e possibilità economiche.
Il messaggio di fondo è limpido: esiste una domanda potenziale enorme e solvibile, ma compressa da barriere d’ingresso economiche e culturali. Sbloccarla non è un favore a una minoranza: è una politica della casa intelligente che rafforza la coesione sociale e porta benefici economici misurabili.
Strumenti pubblici di garanzia per anticipo e spese iniziali, criteri di valutazione del merito creditizio che tengano conto della regolarità reddituale e della storia dei pagamenti, sportelli anti-discriminazione realmente efficaci sul mercato della locazione, tempi certi per le pratiche anagrafiche e criteri non penalizzanti per l’accesso alle case popolari: sono leve concrete e immediatamente attivabili.
Sullo sfondo resta l’altra grande questione italiana, quella delle abitazioni che ci sono ma non sono accessibili: milioni di alloggi vuoti o sottoutilizzati, valori locativi fuori portata nelle aree a più alta domanda, una rigenerazione urbana ancora troppo lenta.
Se si vuole evitare che l’integrazione si areni contro un muro di cemento e diffidenza, bisogna far coincidere domanda e offerta: facilitare l’acquisto dove i redditi lo consentono, rendere praticabile l’affitto dove l’acquisto non è possibile, e riportare sul mercato — a canoni sostenibili — una parte del patrimonio oggi fermo.
Il dato più sorprendente del Dossier, quel milione di potenziali acquirenti, non è uno slogan: è un’opportunità. Trasformarla in compravendite reali e in contratti d’affitto regolari significa stabilità per le famiglie, investimenti per i territori, qualità dell’abitare per tutti. Significa, in definitiva, scegliere se la casa debba restare un privilegio o tornare a essere un diritto.
