C’è un’Italia che non fa nuovo cemento ma prova a rimettere in moto ciò che ha già costruito. L’Agenzia del Demanio la chiama “Piani Città”: una regia per riorganizzare portafogli di immobili statali—caserme, carceri dismesse, palazzi storici, magazzini—e riallinearli a bisogni sociali, climatici ed economici. L’operazione ha una dote politica e simbolica: dice che lo Stato può fare politica urbana non solo con i regolamenti, ma con il suo patrimonio.
Ha anche numeri non irrilevanti: il Rapporto annuale 2025 parla di investimenti cresciuti del 144% nel triennio, 3,9 miliardi di euro nel 2024, risparmi per 120 milioni sui costi ricorrenti e 24 Piani avviati con l’obiettivo di arrivare a 65 entro il 2028. È la promessa di passare dalla manutenzione episodica a una strategia di portafoglio, con un’enfasi misurabile su efficienza energetica e “consumo di suolo zero” negli interventi mappati. È su questa promessa che vale la pena giudicare il programma.
La prima verità è che l’impianto piace perché capovolge una pigrizia strutturale: anziché cercare terreni liberi, mette al centro il riuso dell’esistente; invece di pagare affitti passivi a tempo indeterminato, punta a razionalizzare la geografia della Pubblica amministrazione; e invece di custodire patrimoni come teche, tenta di reinserirli nell’economia urbana.
Persino il nuovo portale “Crea valore, investi con noi”—una vetrina georeferenziata di circa 400 asset—ha un pregio civile oltre che di mercato: rende leggibile la materia prima con cui si faranno le scelte, permettendo a investitori, enti locali e comunità di guardare lo stesso tavolo. È trasparenza strumentale, certo, ma è anche trasparenza democratica.
Poi c’è la realtà che riportano i dati ambientali: mentre i Piani promettono rigenerazione senza nuovo suolo, l’Italia continua a consumarne troppo—circa 72,5 km² nel 2023, l’equivalente di 2,3 metri quadrati al secondo—con un orizzonte europeo che chiede azzeramento netto al 2050.
La coerenza, dunque, non si misura solo in cantiere ma nell’indotto: come arrivano le persone, dove si parcheggia, quanta mobilità si genera, quale pressione turistica si attiva. Se non si governa l’ecosistema attorno ai progetti, “rigenerazione” rischia di diventare un’etichetta green su pratiche che spostano il consumo di suolo dal foglio A al foglio B.
La partita, più che tecnica, è di governance. I Piani Città si muovono su un crinale: da un lato accelerazione, partenariati e semplificazioni; dall’altro il ruolo delle tutele e della partecipazione. Qui la domanda non è se servano i privati (servono), ma chi conduce l’orchestra e con quali partiture.
Le associazioni di tutela ricordano che comprimere le Soprintendenze nel nome della velocità può produrre decisioni miopi su beni vincolati; una parte della letteratura urbanistica avverte che “rigenerazione” senza standard sociali rischia di alimentare gentrificazione e rendite. Il punto non è essere pro o contro la trasformazione, ma pretendere che il criterio non sia il ciclo immobiliare bensì il mandato pubblico: diritti, qualità degli spazi, clima, salute.
Questo ci porta alla “nostra” critica, che è semplice e verificabile: misurare l’azione con indicatori pubblici e vincolanti. Se il Demanio rivendica risparmi e tagli energetici, benissimo: affianchi a questi, città per città, quote minime di alloggi a canone sostenibile, metri quadrati di servizi di prossimità, ore/anno di spazi in cogestione civica, percentuali di suolo reso permeabile, bilanci di carbonio per intervento, clausole occupazionali nei partenariati.
E pubblichi—ogni anno—cosa è stato raggiunto, cosa no, e perché. Non serve un’altra retorica: serve rendicontazione comparabile. Solo così “creare valore” torna a significare valore per le persone, non solo per i conti. (Il portale per gli investitori può diventare—con poco sforzo—anche il cruscotto pubblico di questi indicatori).
Il nodo più sensibile è quello delle carceri. L’Italia ha chiuso alcuni penitenziari storici ma non ha risolto l’emergenza nelle strutture in esercizio: al 2025 si registrano sovraffollamento strutturale (posti regolamentari ben sotto la popolazione detenuta, con tassi reali medi oltre il 120%) e un 2024 segnato da un numero di suicidi mai così alto nelle serie storiche. Se i Piani Città riutilizzano ex carceri come fossero contenitori neutri, falliscono culturalmente: la città non può fare vetrina su luoghi di sofferenza.
Ci sono progetti importanti—l’ex carcere borbonico di Santo Stefano-Ventotene verso un’apertura museale parziale, tra fasi di cantiere complesse e promesse d’accessibilità; a Cagliari, a Buoncammino, un lungo dibattito tra funzioni pubbliche, memoria e domande civiche—che mostrano il bivio: o si assume la memoria come infrastruttura del progetto (curatele serie, archivi orali, percorsi educativi, lavoro e formazione collegati alla riduzione della recidiva), oppure si scivola nella “disneyfication” penitenziaria. È qui che la regia pubblica si vede: non nel rendering, ma nelle clausole che obbligano a tenere insieme dignità, inclusione e sostenibilità economica.
E i soldi? Una quota importante è già impegnata. Proprio per questo la scelta di “cosa finanziare” è il vero atto politico. Se il metro è il benessere netto, l’Italia ha tre dossier dove ogni euro speso vale doppio: scuole (sicurezza sismica, qualità dell’aria, efficienza: ancora oggi troppe strutture in classi energetiche basse e con carenze di collaudo), alloggi a canone accessibile (per evitare che la rigenerazione spinga fuori i redditi medi e bassi), adattamento climatico di quartiere (verde, ombra, acqua, superfici permeabili).
Un piano di portafoglio che sposti risorse su questi capitoli—non a parole, ma con percentuali obbligatorie—metterebbe la bussola al centro: la città come infrastruttura sociale e di salute, non solo come leva di “valorizzazione”.
Infine, la cultura urbanistica che fa da sfondo. Da anni il lessico della rigenerazione è stato catturato dal marketing territoriale: modelli esibiti, deroghe come metodo, grandi eventi come scorciatoie. I Piani Città possono invertire la rotta solo se rifiutano il governo per eccezioni e si legano a standard non negoziabili: quote sociali, tutele effettive, carbon budget, partecipazione strutturale. In una parola: regole. Non perché frenano, ma perché selezionano ciò che ha senso pubblico in un tempo di crisi climatica e diseguaglianze. L’alternativa—la si è già vista—è una città più bella in brochure e più ingiusta nella vita reale.
La promessa del Demanio è credibile se la politica sceglie di farsi misurare. Altrimenti resteranno buone conferenze stampa e qualche cantiere ben fotografato. La differenza, in fondo, sta tutta qui: se “creare valore” significa dare più diritti, più qualità e meno vulnerabilità—o se significa solo fare più reddito. Oggi abbiamo l’occasione di deciderlo, con la forza dolce e concreta degli standard pubblici.
